樓市
背景板
新建住宅供應(yīng):降至歷史低位僅434萬(wàn)O
去年深圳先后出臺(tái)兩輪政策調(diào)控，市場(chǎng)降溫明顯，開(kāi)發(fā)商信心不足以致入市放緩。據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2016 年新建住宅供應(yīng)降至歷史低位，僅有434萬(wàn)O，環(huán)比大降 37%。在低供應(yīng)，有效需求減少以及市場(chǎng)觀望情緒濃厚的綜合影響下，全年新建商品住宅成交面積降至 418 萬(wàn)O，環(huán)比下降 37%，成交套數(shù)降至4萬(wàn)套，環(huán)比下降近四成。
價(jià)格方面，由于新房豪宅趨勢(shì)明顯，開(kāi)發(fā)商定價(jià)持續(xù)堅(jiān)挺，去年均價(jià)相比 2015 年上漲近六成至 5.3 萬(wàn)元/O，漲幅驚人，為 2008 年以來(lái)的*漲幅。
深圳拍地收入:出讓金*超千億元
據(jù)騰訊房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2016年深圳共掛牌67宗地（占地面積約251公頃，建筑面積約921.3公頃，1公頃=1萬(wàn)平方米），其中成功出讓56宗地（占地面積約222.3公頃，建筑面積約838.5公頃），出讓金額共1017.7億元，是深圳土地市場(chǎng)通過(guò)公開(kāi)招拍掛出讓金*超過(guò)千億，也比過(guò)去兩年土地出讓金總和還多。值得一提的是，1017.7億元僅是深圳通過(guò)招拍掛出讓土地收入，深圳還有協(xié)議出讓土地收入，如2015年，深圳土地市場(chǎng)通過(guò)招拍掛收入417億元，但土地出讓收入共達(dá)1081.72億元。
2016年深圳土地市場(chǎng)也可謂精彩紛呈，6月2日，龍華上塘地塊以 56774 元/O的樓面價(jià)創(chuàng)龍華宅地記錄。去年12月14日，光明和坪山的兩塊純居住用地以“雙限雙競(jìng)”的新競(jìng)賣原則出讓，但深圳宅地的極度稀缺依然引起房企激烈的競(jìng)拍。
去年量?jī)r(jià)表
一手：連續(xù)三個(gè)月均價(jià)5.5萬(wàn)元/平方米左右
據(jù)深圳市規(guī)劃國(guó)土委官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去三個(gè)月，深圳一手住宅備案成交套數(shù)分別是4276套、2922套、2161套，成交面積分別是42.25萬(wàn)平方米、28.92萬(wàn)平方米、21.84萬(wàn)平方米?？傮w看來(lái)，成交量呈逐月遞減，去年10月因?yàn)樾抡雠_(tái)出現(xiàn)集中備案的情況較明顯，成交量達(dá)到“3?25 新政”出臺(tái)后*峰，月度成交面積為42.25萬(wàn)平方米，而去年12月“網(wǎng)簽潮”退潮，新政效應(yīng)凸顯，成交量出現(xiàn)大幅回落，成交面積僅有21.84萬(wàn)平方米，為年內(nèi)*水平。
在市場(chǎng)成交量不容樂(lè)觀的同時(shí)，深圳一手住宅均價(jià)在去年9月沖擊至61600元/平方米后迅速企穩(wěn)下調(diào)，過(guò)去三個(gè)月成交均價(jià)分別是55611元/平方米、54986元/平方米、54946元/平方米，環(huán)比略跌，總體而言在5.5萬(wàn)每平方米左右徘徊。
過(guò)去三個(gè)月來(lái)，深圳新房成交均價(jià)一直呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。據(jù)規(guī)土委官網(wǎng)公布的備案成交數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳一手住宅均價(jià)已經(jīng)連續(xù)8周在5.5萬(wàn)元/平方米的左右徘徊。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年全年，深圳一手住宅共成交40443套，成交面積約為418萬(wàn)平方米。而2015年，深圳共成交一手住宅66450套，成交面積665.89萬(wàn)平方米。2016年的全年成交僅為2015年的六成左右，但是與2014年成交量基本持平。深圳2014年全年一手住宅共成交41962套，成交面積403.64萬(wàn)平方米。
二手：去年12月成交量跌破5000套
去年3月，“3?25 新政”出臺(tái)前后深圳迎來(lái)二手住宅集中備案高峰，當(dāng)月深圳二手住宅備案成交18706套，達(dá)到歷史*峰。“3?25 新政”出臺(tái)后月成交量持續(xù)走低，5月二手住宅成交達(dá)到年內(nèi)*值，為3728套。隨后逐步回升至正常水平，8月~10月二手住宅成交均在7000套左右徘徊，分別為7173套、6692套、6880套。
隨著去年10月4日“深八條”出臺(tái)，二手住宅市場(chǎng)再度出現(xiàn)逐月回落，去年11月成交為5517套，12月跌破5000套，僅有4734套。就深圳市場(chǎng)而言，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為二手住宅月度成交6000至8000套為正常水平，8000套以上說(shuō)明市場(chǎng)行情比較好、成交活躍。而過(guò)去一年，僅有1月至4月深圳二手住宅成交超過(guò)了8000套。
分析
業(yè)內(nèi)人士：
深圳樓市徹底降溫
已進(jìn)入調(diào)整恢復(fù)期
深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫認(rèn)為，從2016年的市場(chǎng)局勢(shì)來(lái)看，以兩次政策調(diào)控作為分界點(diǎn)，目前處在去年10月調(diào)控后的下跌階段。
從政策的影響力度來(lái)看，“3?25”政策從提高社保1年改3年，打擊首付貸的形式抑制深圳過(guò)多的投資性需求，防止投資客抬高房?jī)r(jià)。而更嚴(yán)厲的“10?4 新政”，同時(shí)從需求和供給兩方面對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行把控，從需求方面來(lái)看，社保3年改5年，提高首付等舉措再次為深圳投資客設(shè)阻，更高的房票門檻也阻礙了部分剛需及改善型成交。從供給方面來(lái)看，嚴(yán)查拿地資金有望減小資金杠桿和土地市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)、拿地模式改為“雙限雙競(jìng)”對(duì)備案成交價(jià)格嚴(yán)格劃線，調(diào)控的針對(duì)性很強(qiáng)。加上行業(yè)內(nèi)的大力稽查與整頓，接近年底樓市終于徹徹底底的降溫了。
從市場(chǎng)對(duì)政策的反應(yīng)來(lái)看，調(diào)整周期在縮短，市場(chǎng)對(duì)政策的適應(yīng)能力越來(lái)越快。“3?25 新政”后市場(chǎng)僅在兩個(gè)月之后就開(kāi)始恢復(fù)上漲。去年10月政策雖然嚴(yán)厲，但手持優(yōu)質(zhì)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商仍在試水，并且二手住宅方面業(yè)主報(bào)價(jià)也在積極調(diào)整。目前看來(lái)中長(zhǎng)期政府再出調(diào)控政策的可能性較小，深圳樓市將更多處在調(diào)整恢復(fù)期。
今年預(yù)計(jì)有135新盤入市
龍崗寶安依然是推盤大戶
據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2017年深圳預(yù)計(jì)有135盤入市，其中福田16個(gè)、羅湖7個(gè)、南山21個(gè)、鹽田6個(gè)、龍華11個(gè)、寶安25個(gè)、龍崗36個(gè)、大鵬3個(gè)、光明4個(gè)、坪山6個(gè)。
龍崗和寶安依然是推盤大戶，樓盤共61個(gè)，基本占了全市供應(yīng)的一半。與此同時(shí)，純新盤大概有60多個(gè)，也主要分布在龍崗、寶安、南山。其中有43個(gè)樓盤賣公寓，占全市供應(yīng)的三成。
