今年以來，房企融資渠道逐步收緊。在公司債方面，由于證監(jiān)會對其監(jiān)管加強，房企的融資渠道也明顯受阻。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房企融資數(shù)據(jù)持續(xù)低迷，合計包括私募債、公司債、中期票據(jù)等（不包括股權(quán)融資）融資僅1771.8億元，同比減少幅度達到74%。而面對下半年將持續(xù)收緊的融資環(huán)境，房企去哪里找錢？
永續(xù)債
“利滾利”難掩房企熱情
眾多房企在跑馬圈地節(jié)點上，房企股權(quán)再融資、公司債等融資規(guī)劃較大的渠道均被收緊，因此房企對于大筆融資十分渴求，永續(xù)債似乎成為了房企新寵。
就在7月中旬，綠城中國在國家發(fā)改委完成外債發(fā)行備案。
根據(jù)綠城中國的公告顯示，成功發(fā)行4.5億美元永續(xù)三年可贖回*證券，*計息周期的利率為5.25%，創(chuàng)下綠城中國境外永續(xù)證券發(fā)行的歷史*水平。
最近，華夏幸福、陽光城等房企也將目光落在永續(xù)債上。在6月底華夏幸福也簽署永續(xù)債投資合同，首期5.9%的利率。
據(jù)業(yè)內(nèi)介紹，永續(xù)債也叫無期債券，是非金融企業(yè)（發(fā)行人）在銀行間債券市場注冊發(fā)行的“無固定期限、內(nèi)含發(fā)行人贖回權(quán)”的債券。永續(xù)債沒有明確的到期日期，或者期限非常長，但大部分的永續(xù)債都是帶有贖回條款的，發(fā)行人擁有在條款約定的某一個時間段內(nèi)按照某種價格贖回的權(quán)利。
東方證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁曾表示，在多種融資渠道被封堵之后，永續(xù)債將是房企融資的*。永續(xù)債的初期利率比較理想，一般比公司債的利率高1或2個百分點，如*計息周期后回購，永續(xù)債則相當(dāng)于中票或者公司債，房企在獲得資金的同時，永續(xù)債解決了上市公司報表杠桿率的問題，能夠降低金融資產(chǎn)負債率。
盡管如此，永續(xù)債還是被冠上了“利潤黑洞”的稱號。以上述綠城發(fā)行的永續(xù)債為例，綠城需要每半年支付一次利息，自2017年7月9日起，*利率重設(shè)日為2020年7月19日，初步利差為3.655%，往后每三年重設(shè)一次利率。換言之，如果綠城中國未能在第三個年頭償還這筆融資，接下來的三年其所支付的利率將會飆升至8.905%。以此類推，第六年之后的一個三年期，其利率將升至12.56%。
碧桂園、恒大等在規(guī)模擴容時借力永續(xù)債的房企也在一步步收回永續(xù)債。今年年初，恒大宣布將在年底前贖回三分之二永續(xù)債。截止到6月30日，其已提前超額完成目標(biāo)，贖回了全部永續(xù)債。
海外融資
年內(nèi)或?qū)⑺⑿录o(jì)錄
近年來房企海外融資勢頭不減。有數(shù)據(jù)顯示，上半年房企在海外發(fā)債數(shù)量已經(jīng)高達148.75億美元，同比上漲97%,超過了2016年全年的144.1億美元。僅在7月已經(jīng)有超過5家房企發(fā)布了超過20億美元的海外融資需求。
就在7月14日金地公告稱，擬在境外發(fā)行2億美元債券；7月11日泰禾集團擬通過境外子公司發(fā)行不超過10億美元的債券。已經(jīng)完成的包括，7月12日綠城中國發(fā)布公告，成功發(fā)行4.5億美元永續(xù)三年可贖回*證券，*計息周期的利率為5.25%；7月6日龍湖發(fā)行5年期4.5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率3.875%；7月1日陽光城公告將發(fā)行一筆金額不超過5億美元的債券。
而早在6月23日，碧桂園在國家發(fā)改委進行海外債發(fā)行備案。截至目前，碧桂園未到期的美元票據(jù)債務(wù)共計7筆42億美元，2016年以前發(fā)行的5筆美元票據(jù)利率均在7%以上，*的為2013年10月4日發(fā)行的總金額為7.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，年利率7.25%，期限5年，其余4筆利率均為7.5%。
國家發(fā)改委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，6月至今，已經(jīng)有10家房企進行海外發(fā)債備案登記，碧桂園之外，還包括龍湖、遠洋地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、旭輝集團、雅居樂、金地等。
根據(jù)同策咨詢統(tǒng)計，6月房企海外融資總額折合人民幣約為141.62億元，相比5月份的114.81億元增加23.36%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析表示，隨著各地調(diào)控持續(xù)施壓，預(yù)計房企的資金還會受到持續(xù)的壓力。為了補充現(xiàn)金流未來依然將努力在海外融資，預(yù)計2017年房企海外融資將繼續(xù)刷新紀(jì)錄。
但在美元加息預(yù)期依舊存在的大背景下，國內(nèi)房企境外債務(wù)尤其是美元債務(wù)成本進一步上升也成為不少業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，美元進入加息通道，國內(nèi)房企境外債務(wù)尤其是美元債務(wù)成本進一步上升，伴隨著融資渠道的逐步收緊，房企運營風(fēng)險越來越大。另一方面，2017年是2015年房企集中“加杠桿”資金集中兌付的一年，如果企業(yè)無力償還，則面臨資金的壓力。
房地產(chǎn)信托
再現(xiàn)吸金力
在房地產(chǎn)融資成本持續(xù)提升，正常融資快速收緊、存量債務(wù)接連到期背景下，信托正成為部分機構(gòu)新近看好的目標(biāo)。
在市場資金充裕的情況下，無論是保險、基金、信托都可作為渠道，信托的優(yōu)勢在于能夠直接投向房地產(chǎn)、市政建設(shè)等事業(yè)或?qū)嵨?，稀缺的?yōu)質(zhì)資產(chǎn)則是爭搶的對象。不過，今年5月份以來，監(jiān)管層將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列為重點檢查對象，并重申嚴(yán)禁“假股真?zhèn)钡牡禺a(chǎn)項目投資，但部分信托公司或仍通過股加債等產(chǎn)品形式，用相對隱蔽的設(shè)計結(jié)構(gòu)為房企拿地融資。
據(jù)中金公司近期發(fā)布的研報指出，6月新增社會融資總量中，信托貸款為2466億，較4月、5月回落后再一次增長。從新增的信托集合投向占比中，房地產(chǎn)信托占比53.4%，連續(xù)5個季度實現(xiàn)占比提升。因此，中金公司認為，如果下半年房地產(chǎn)融資環(huán)境更為惡劣，信托中的房地產(chǎn)信托占比仍有持續(xù)提升的空間。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出，近期信托市場規(guī)模加大，說明國內(nèi)公司債發(fā)行收緊后，房企開始尋找更穩(wěn)妥的融資方式，而信托本身也是快速籌集資金的重要方式。另外，信托基礎(chǔ)上還會有衍生的金融產(chǎn)品，比如信托產(chǎn)品投資一些私募基金，而此類私募基金*也會進入房地產(chǎn)市場，本質(zhì)上也是一種杠桿的策略。融資成本預(yù)計會加大，這也是企業(yè)需要警惕的，同時也會限制房企新一輪擴張。
(作者：方王洋 張曉蘭) (出處：新京報 2017年07月28日)
