國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北京二手房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月領(lǐng)跌全國(guó)(6月環(huán)比降幅1.1%)，而且與以往調(diào)控給人的感受不同，這輪調(diào)控給人最直觀的感受是房?jī)r(jià)真的降了，降幅甚至高于官方數(shù)據(jù)。
先來看一張圖直觀感受一下：
從這個(gè)圖表可以看出，無論是中心城區(qū)還是新城區(qū)，北京有30個(gè)樓盤的掛牌價(jià)在6月下調(diào)幅度超過17%，其中有12個(gè)樓盤調(diào)價(jià)降幅超過20%。
北京二手房?jī)r(jià)真的降了這么多嗎？這張表能否代表北京樓市的現(xiàn)狀？現(xiàn)在到底適合繼續(xù)觀望還是該出手時(shí)就出手？帶著這些問題，證券時(shí)報(bào)記者以購房人身份對(duì)北京二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)查。
一、北京中心城區(qū)普通住宅
北京中心城區(qū)的房?jī)r(jià)向來比較堅(jiān)挺，在這輪降價(jià)潮中，這里能降多少呢？
從下圖可以大致了解一下北京中心城區(qū)當(dāng)前的二手房成交均價(jià)。
來源：鏈家APP
東城區(qū)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)，南二環(huán)附近成交單價(jià)降幅不到6%
證券時(shí)報(bào)記者先選取了東城區(qū)南二環(huán)外某小區(qū)，該小區(qū)目前只有2個(gè)5月份掛牌的在售房源，7月帶看次數(shù)均在10次左右，比6月的帶看次數(shù)明顯增加不少。其中一個(gè)95平方米的2居室，掛牌總價(jià)750萬，單價(jià)7.89萬。而6月30日成交的同類(朝向、面積相同)房源總價(jià)720萬，單價(jià)7.58萬元。
“報(bào)價(jià)750萬這個(gè)房子，價(jià)格還能談，跟之前成交價(jià)720萬差不多就能賣，業(yè)主給客戶留了還價(jià)空間，具體能降多少還取決于付款方式。”某大型中介工作人員告訴證券時(shí)報(bào)記者。
當(dāng)記者問到帶看次數(shù)多起來的原因，該工作人員表示，“3.17”之前有單價(jià)8萬左右成交的，現(xiàn)在單價(jià)降到7萬多一點(diǎn)，價(jià)格讓步空間已經(jīng)蠻大了，所以帶看次數(shù)比之前稍微多一點(diǎn)，而且政策出完頭一兩個(gè)月影響是*的，現(xiàn)在過了幾個(gè)月到了比較平穩(wěn)的時(shí)期，有的客戶可能感覺現(xiàn)在價(jià)格比較合適，市場(chǎng)成交又比較緩慢，該出手時(shí)也有考慮出手的。
“最近看房的客戶比4、5月份時(shí)稍微多了一點(diǎn)，成交量也大了一點(diǎn)，可能是因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主愿意調(diào)價(jià)下來?！鄙鲜鲋薪檎f，前幾天有個(gè)5月掛牌的260平方米4居室剛把掛牌價(jià)下調(diào)到1800萬，之前掛的2100萬太高了，連咨詢的客戶都沒有，下調(diào)后的價(jià)格還能再談。
證券時(shí)報(bào)記者測(cè)算，雖然上述4居室的掛牌價(jià)下調(diào)幅度達(dá)到了14%，但是比較該小區(qū)成交記錄發(fā)現(xiàn)，與*點(diǎn)相比，最近的成交單價(jià)降幅不到6%。
對(duì)此，該中介表示，東城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)平穩(wěn)、客戶減少后就體現(xiàn)出來，降價(jià)幅度與其他區(qū)域相比不是特別大，當(dāng)然之前其他區(qū)域瘋漲、價(jià)格虛高時(shí)，東城區(qū)漲幅也不是特別大。
朝陽區(qū)：望京某小區(qū)，投資客多，成交單價(jià)降幅9%
還記得文章開頭的那個(gè)網(wǎng)友制圖嗎？這次證券時(shí)報(bào)記者咨詢了圖中降幅*的那個(gè)朝陽區(qū)望京地區(qū)某小區(qū)的情況。
據(jù)某中介的工作人員介紹，現(xiàn)在該小區(qū)成交單價(jià)在7萬左右，“3.17”之前*單價(jià)8萬多，現(xiàn)在降下來了。“該小區(qū)都是一居室的小戶型，業(yè)主大部分是投資客，現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)比較便宜了，好多客戶就是因?yàn)楸阋瞬刨I的，有的房源總價(jià)*時(shí)370萬-380萬，現(xiàn)在是270萬-280萬，降了100萬左右?！彼f。
該中介表示，望京片區(qū)有兩個(gè)板塊，公房區(qū)和商品房區(qū)，價(jià)格低點(diǎn)的小區(qū)單價(jià)6萬-7萬，高點(diǎn)的小區(qū)單價(jià)7萬-9萬，與“3.17” 之前比均價(jià)降了10%-15%，現(xiàn)在的價(jià)格相當(dāng)于去年下半年的價(jià)格。她認(rèn)為，如果現(xiàn)有政策不變，房?jī)r(jià)還會(huì)小幅下降。因?yàn)橘J款政策不變，很多客戶還是選擇觀望的話，要想成交只能降價(jià)了。
證券時(shí)報(bào)記者比較該小區(qū)某相同朝向、相近面積房源的成交記錄發(fā)現(xiàn)，最近的成交單價(jià)比*時(shí)下降了9%。
二、北京城市副中心通州：雙重限購，成交價(jià)降幅不到10%
再來看看北京城市副中心通州區(qū)域的情況，證券時(shí)報(bào)記者找到通州果園附近的某小區(qū)，在售房源掛牌均價(jià)在4.5萬，不滿5年的價(jià)格會(huì)低一點(diǎn)。
某大型中介工作人員告訴記者，目前通州城區(qū)成交均價(jià)在4.8萬到5萬左右，老校區(qū)、位置偏一些的在4.1萬到4.2萬，新的房子在5.5萬到5.6萬?！拔覀兊曛苓呅^(qū)新政前的成交價(jià)達(dá)到5.6萬，目前成交價(jià)5.1萬，面積越小的因總價(jià)低，單價(jià)要比大面積高。之前2居室成交均價(jià)5.5萬左右，現(xiàn)在每平方米降了3000到5000元，有的可能差距更大，主要看社區(qū)品質(zhì)。位置好近地鐵的降得少；個(gè)別急售的降得多，有一個(gè)90多平方米總價(jià)520萬的，現(xiàn)在有480萬成交的，降了40萬，降幅不到10%?！彼f。
當(dāng)記者談到其他區(qū)域有房源掛牌價(jià)降幅很大，該中介說：“有的業(yè)主心理價(jià)位還處在新政前想賣高價(jià)呢，報(bào)出來太高，看的人都沒有，知道目前的行情后，就會(huì)往下大幅調(diào)價(jià)，所以他們的調(diào)價(jià)幅度就顯示特別大。而有的了解行情的業(yè)主報(bào)價(jià)相對(duì)理性，再略微講價(jià)就能成交，他們的調(diào)價(jià)幅度就不大?！?/P>
該中介表示，現(xiàn)在通州的房源量不算多，好多之前賣房為換房，現(xiàn)在換不了了，就不賣了自己先住著?，F(xiàn)在成交量不多，客戶觀望程度比較高，也擔(dān)心價(jià)格下降，成交速度放緩了?，F(xiàn)在價(jià)格確實(shí)往下走，一般的報(bào)價(jià)都有講價(jià)的余地。他估計(jì)價(jià)格還會(huì)往下走，因?yàn)闆]有成交的話，業(yè)主想成交就得往下調(diào)價(jià)。
該中介同時(shí)提醒，通州屬于雙重限購，有北京戶口但不是通州戶口的家庭，名下無房的才能在通州買一套房。
三、北京新城大興：房源多成交少，預(yù)計(jì)成交價(jià)降幅約10%
除了北京中心城區(qū)和城市副中心，北京新城大興因近年來賣了不少高價(jià)地、房?jī)r(jià)迅速上漲而備受關(guān)注。
證券時(shí)報(bào)記者從鏈家網(wǎng)上了解到，大興棗園附近的某小區(qū)近兩個(gè)月來幾乎零成交，最近成交是在5月份，某2居室的成交總價(jià)450萬，之前掛牌價(jià)格是510萬，中間調(diào)過一次價(jià)，實(shí)際成交價(jià)比*掛牌價(jià)下降了11%。而該成交價(jià)格與同類房源在3月時(shí)的成交總價(jià)535萬相比降幅高達(dá)16%。不過，6月新掛牌的同類房源總價(jià)500萬，價(jià)格反而上漲了。
對(duì)此，該小區(qū)附近某大型中介門店的工作人員告訴記者，5月成交的那套房靠小區(qū)最里面，業(yè)主著急用錢，價(jià)格確實(shí)比較低，而6月新掛牌的這套房報(bào)價(jià)確實(shí)有點(diǎn)偏高了，同類房源目前成交價(jià)格應(yīng)該在480萬左右。
如果按照上述中介所說，現(xiàn)在480萬的成交價(jià)格與3月的535萬成交價(jià)格相比，降幅在10%左右。
“現(xiàn)在房?jī)r(jià)是降了，小區(qū)內(nèi)沒有稅費(fèi)的房源成交單價(jià)在5萬到5.5萬。”上述中介工作人員說，最近看房的人挺多，但是該小區(qū)卻沒有成交，是因?yàn)檎w報(bào)價(jià)偏高。另外，現(xiàn)在市場(chǎng)房源多，可選擇性多，很多人購房不是特別急迫?！艾F(xiàn)在的報(bào)價(jià)都還可以談，具體能談下多少，主要看房主心態(tài)吧?！彼f。
四、北京中心城區(qū)所謂“學(xué)區(qū)房”
因各學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量有所不同，名校周邊的二手房備受追捧，價(jià)格節(jié)節(jié)攀高。不過，北京“3.17”新政后，北京市住建委要求中介不得參與炒作天價(jià)學(xué)區(qū)房，并把“學(xué)區(qū)房”列入違規(guī)房源信息，再加上4月出臺(tái)的北京市教改新規(guī)，令所謂的“學(xué)區(qū)房”價(jià)格應(yīng)聲下跌。曾經(jīng)價(jià)格最堅(jiān)挺的所謂“學(xué)區(qū)房”到底降價(jià)了多少？
西城區(qū)德勝片區(qū)：部分同類房源成交價(jià)下降13%
證券時(shí)報(bào)記者從某中介門店了解到，西城區(qū)德勝片區(qū)所謂的“學(xué)區(qū)房”，3月份*成交單價(jià)達(dá)到15萬，一居室單價(jià)更是高達(dá)16萬，現(xiàn)在成交均價(jià)在13萬左右，1平方米降了2萬，降幅在10%-15%左右，現(xiàn)在房?jī)r(jià)又回到去年“9.30”政策之前水平了。“我這個(gè)月成交了4套房，單價(jià)都在12萬左右，比3月時(shí)一平方米降了3萬?！彼f。
不過，該中介工作人員認(rèn)為，去年德勝片區(qū)的“學(xué)區(qū)房”才12萬左右，今年*漲到15萬了，價(jià)格一旦漲上去，再降10%意義不大。
“二手房每個(gè)業(yè)主心理變化不同，長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)來說房?jī)r(jià)不會(huì)跌，政府只是控制在某個(gè)范圍之內(nèi)，過兩年還會(huì)漲，因?yàn)楸本┤沫h(huán)之內(nèi)沒有新增土地供應(yīng)，買的就是這種稀缺性。而且這里房源大多是當(dāng)初單位分的老公房，現(xiàn)在賣到幾百萬上千萬，心理的變化已經(jīng)有了，還能再降嗎？”上述中介工作人員說，目前在售房源大多是“3.17”政策之前登記的，業(yè)主主動(dòng)下調(diào)了一點(diǎn)價(jià)格，但沒有新房源出來，德勝片區(qū)著急賣房的人很少。長(zhǎng)期看，買方博弈不過賣方，賣方不著急用錢，不需要換房，而買方是剛需。
另一家中介工作人員則向證券時(shí)報(bào)記者表示，德勝片區(qū)成交均價(jià)大概11萬-14萬，小區(qū)環(huán)境好點(diǎn)的13萬，環(huán)境差點(diǎn)的11-12萬，好的小區(qū)價(jià)格沒怎么降，環(huán)境差點(diǎn)的確實(shí)降了不少， “3.17”后降了近20%。他認(rèn)為，未來房?jī)r(jià)還會(huì)降一點(diǎn)，但不會(huì)降太多，畢竟成交量比4、5月份時(shí)增加了，因?yàn)閯偝稣邥r(shí)很多人觀望，這段時(shí)間房?jī)r(jià)確實(shí)下降了，就有買家出手。
不過，證券時(shí)報(bào)記者比較某小區(qū)同類房源的*掛牌價(jià)與成交歷史記錄發(fā)現(xiàn)，某房源*掛牌價(jià)比同類房源4月成交價(jià)下降了13%。
東城區(qū)和平里片區(qū)：部分成交價(jià)下降17%
證券時(shí)報(bào)記者從某大型中介門店處了解到，和平里片區(qū)成交均價(jià)10萬-11萬，精裝修的價(jià)格高點(diǎn)在11萬多點(diǎn)，而3月*時(shí)單價(jià)達(dá)到13萬-14萬，降幅最多達(dá)30%。目前網(wǎng)上報(bào)價(jià)還可以談，如果業(yè)主著急賣，價(jià)格可以折讓很多。
“如果沒有成交量，價(jià)格還會(huì)往下走，價(jià)格能接受有成交了，房?jī)r(jià)就不會(huì)大幅往下走了，小波動(dòng)而已?！痹撝薪楣ぷ魅藛T說，目前看房?jī)r(jià)不會(huì)再漲，是往下走的趨勢(shì)，但也不會(huì)太跌，因?yàn)榈嗑蜎]人還房貸了。
上述中介工作人員向證券時(shí)報(bào)記者表示，這一片買房的都是剛需，包括昌平、朝陽、大興、通州，甚至房山、延慶的都來這邊買房，都想給孩子更好的教育?！氨本┤硕嘌剑悴毁I有人買，而且有的孩子明年上學(xué)的，今年不買不行啊，為啥說3月出政策后4月仍有成交，就是這個(gè)原因?！彼f，還有一個(gè)原因是國(guó)家歷年來的調(diào)控讓大家覺得房?jī)r(jià)回落是暫時(shí)的，眼前吃點(diǎn)虧，但為了孩子沒辦法。
該中介工作人員還建議，現(xiàn)在市場(chǎng)是往下走，如果是換房的可以先出售然后再買，先賣一個(gè)高價(jià)，但出售前先了解好要買的區(qū)域，鎖定意向的小區(qū)。
證券時(shí)報(bào)記者同樣比較了某小區(qū)同類房源成交歷史記錄，某2居室7月*成交總價(jià)為582萬(單價(jià)10.6萬)，比3月19日成交的同類房源總價(jià)702萬(單價(jià)12.7萬)下降了17%。
五、調(diào)查總結(jié)
上述中介門店工作人員的說法可以作為購房參考，但有些觀點(diǎn)也不能全信，比如他們說的房?jī)r(jià)降幅15%、20%或30%，可能只是一個(gè)大概的情況，有的是個(gè)別現(xiàn)象，證券時(shí)報(bào)記者比較有成交記錄的同類房源得出的實(shí)際成交價(jià)降幅并沒有那么多。
因?yàn)槎址康膬r(jià)格取決于多種因素，比如地理位置、周邊配套、小區(qū)環(huán)境、樓層朝向面積、裝修程度、有無稅費(fèi)、業(yè)主售房急迫度等因素都可能導(dǎo)致價(jià)格差異，即使同小區(qū)內(nèi)、同樓層朝向、相同面積的房子，裝修優(yōu)劣、有無稅費(fèi)或業(yè)主是否著急用錢等因素都可能讓總價(jià)相差幾十萬。因此，大家在選房詢價(jià)的時(shí)候，*在同等條件下進(jìn)行比較。而且相對(duì)于主觀性較大的掛牌價(jià)，同類房源的歷史成交價(jià)更有參考價(jià)值。
宏觀數(shù)據(jù)：7月二手房成交量或不足7000套
再來看看研究機(jī)構(gòu)的宏觀數(shù)據(jù)。
先看一下北京二手房成交量的月度情況：
從這張圖可以看出，3月調(diào)控后，北京二手房市場(chǎng)快速降溫，交易量斷崖式下跌，6月交易量更是不足萬套，與新政前的交易量相比，跌幅近7成。
而從7月的數(shù)據(jù)看，成交量還在繼續(xù)下跌。偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月中上旬(1~20日)，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽4651套，與6月中上旬相比下滑20.4%，同比去年7月同期下滑66.5%。日均網(wǎng)簽量?jī)H為232.6套，跌破300套，依此走勢(shì)，預(yù)計(jì)7月全月北京二手住宅網(wǎng)簽量將很大概率不足7000套，再創(chuàng)新低。
此前有專家曾表示，二手房月度成交量在1萬套以下時(shí)，說明市場(chǎng)趨冷；超過2萬套則說明市場(chǎng)過熱。
再看一下北京二手房?jī)r(jià)的月度環(huán)比漲跌情況：
從上圖可以看出，在“317新政”強(qiáng)勢(shì)出臺(tái)后，北京二手房?jī)r(jià)在3、4月份沖高后，開始逐步企穩(wěn)回落，先是5月環(huán)比下跌了3.4%，之后6月又再次環(huán)比下跌了4.7%，不僅跌勢(shì)持續(xù)，且跌幅有擴(kuò)大跡象。
再看一下北京二手房成交均價(jià)周度變化情況：
從上圖可以看出，6月第二周，北京市二手住宅成交均價(jià)為43959元/平方米，成交價(jià)較上周有1.3%的下降，結(jié)構(gòu)性因素影響了成交均價(jià)：城六區(qū)的成交占比較上周下降了1.6個(gè)百分點(diǎn)。
鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，從“3.17”調(diào)控后百日的情況看，成交均價(jià)比調(diào)控當(dāng)期下跌7.3%，之前價(jià)格較高的所謂“學(xué)區(qū)房”跌幅超過8%，西城和石景山均價(jià)下降最為明顯，分別下跌7.7%和9.2%?？蛻糇h價(jià)空間持續(xù)走高，達(dá)到2016年以來的*點(diǎn)。
專家觀點(diǎn)：二手房成交量到谷底，成交價(jià)降穩(wěn)中有降
聽了中介的說法，看了研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，再來聽聽業(yè)內(nèi)專家對(duì)當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)的判斷。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，北京二手房市場(chǎng)的成交量在經(jīng)歷了前3個(gè)月的急跌后，現(xiàn)在基本到達(dá)低谷了，預(yù)計(jì)7月份的成交量在7000、8000套左右，已經(jīng)達(dá)到歷史低點(diǎn)。而成交均價(jià)在今年春節(jié)后半個(gè)月里就漲了10%，現(xiàn)在大概跌了8-10%，跌到了春節(jié)前后的水平。他認(rèn)為，隨著成交量到谷底后，價(jià)格變化就會(huì)放緩了，繼續(xù)微跌的可能性較大。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，北京二手房交易量是呈逐月下降趨勢(shì)的，6月8千多套，7月預(yù)計(jì)可能不足7千套。二手房?jī)r(jià)格是環(huán)比下降的趨勢(shì)， 5月環(huán)比下跌了3.4%，之后6月又再次環(huán)比下跌了4.7%，7月應(yīng)該仍然是環(huán)比下降的。
“接下來，我覺得交易量有可能會(huì)相對(duì)企穩(wěn)回升，因?yàn)楝F(xiàn)在7、8千套的交易量有點(diǎn)偏低了，但是價(jià)格仍會(huì)保持穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，而且不管是原來的高總價(jià)大戶型還是中小戶型都會(huì)進(jìn)入到降價(jià)區(qū)間?！焙皶熣f，當(dāng)然，隨著價(jià)格的下降，一些有購買實(shí)力的人會(huì)適時(shí)出手，這也是交易量會(huì)有所回升的一個(gè)原因。
鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，6月北京二手房網(wǎng)簽8918套，較3月高峰水平下滑65.6%，為2015年2月以來的*點(diǎn)，近期價(jià)格在繼續(xù)下跌，和3月峰值相比下跌8.1個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)接下來全市場(chǎng)的月度成交量將保持在1萬套以下的低位水平，成交均價(jià)還有松動(dòng)的空間。
“從鏈家的先行指標(biāo)來看，目前的帶看量、新增客源等雖未繼續(xù)下滑，但是和前期相比仍然處于低位(調(diào)控前的50%左右)，且缺乏信貸支持的需求端尤其是換房需求難以釋放，因此預(yù)計(jì)后期的成交量將保持低位，業(yè)主報(bào)價(jià)預(yù)計(jì)將會(huì)繼續(xù)回調(diào)，帶來成交價(jià)格的繼續(xù)松動(dòng)。”楊現(xiàn)領(lǐng)說。
官方表態(tài)：二手房市場(chǎng)已進(jìn)入下行通道
*再來看一下北京市對(duì)于當(dāng)前二手房市場(chǎng)的官方表態(tài)：
7月11日，在“北京市推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革成果新聞發(fā)布會(huì)”上，北京市委全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室專職副主任胡雪峰表示，針對(duì)房市尤其是二手住房市場(chǎng)過熱情況，繼續(xù)貫徹落實(shí)去年“9.30”新政，今年3月17日以來打出房地產(chǎn)調(diào)控一系列組合拳，密集研究出臺(tái)18項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施，包括細(xì)化限購限貸政策、遏制炒作天價(jià)“學(xué)區(qū)房”、清理整治“商改住”、嚴(yán)格產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目管理、加大住宅用地供應(yīng)和在途項(xiàng)目開工入市力度等，從“控”和“供”兩方面發(fā)力，嚴(yán)格嚴(yán)密*調(diào)控。目前，市場(chǎng)過熱的苗頭得到有效遏制，新房市場(chǎng)延續(xù)總體平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，二手房市場(chǎng)已進(jìn)入下行通道，購房需求明顯回落，調(diào)控效果符合預(yù)期，市場(chǎng)出現(xiàn)量縮價(jià)穩(wěn)的積極變化。
(出處：中國(guó)新聞網(wǎng) 2017年07月28日)
