曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限，吃盡了時(shí)代紅利的一眾房企，一年間倒下過(guò)半。

6月13日，四川房企領(lǐng)地披露一筆美元債交換要約。加之早前爆雷的藍(lán)光，川系上市房企集體告急。

見(jiàn)微知著，全國(guó)各地的民營(yíng)房企，除卻龍湖、碧桂園等極少數(shù)之外，均深陷流動(dòng)性危機(jī)之中，不少房企為避免實(shí)質(zhì)性違約而進(jìn)行展期、交換要約等措施短暫續(xù)命。但融資問(wèn)題未實(shí)質(zhì)解決，可以預(yù)見(jiàn)的是項(xiàng)目停工、欠薪裁員、銷售停滯，進(jìn)入惡性循環(huán)。

新的融資渠道并未完全向民營(yíng)房企開(kāi)放，新房銷售市場(chǎng)仍在下行，新的償債高峰卻已經(jīng)悄然而至。

據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)， 6月至7月，200家核心房企境內(nèi)外債務(wù)到期規(guī)模約1755億元，約占下半年到期量的61%。其中民營(yíng)房企還債壓力尤甚，近兩月整體到期債務(wù)約1178億元，占總規(guī)模的67%。

展期，變相展期，二次展期

在此情形下，各大房企不得不各顯神通，展期和交換要約成為最常見(jiàn)招式之一。

近日，剛剛接替恒大TOP3席位不久、銷售規(guī)模超5000億元的民營(yíng)房企融創(chuàng)中國(guó)一筆6月13日到期的境內(nèi)債“16融創(chuàng)05”展期方案獲持有人表決通過(guò)。該筆債券發(fā)行規(guī)模23億元，余額為14.4億元，當(dāng)期票面利率7%。

按照最終展期方案，該債券于原到期日一次性兌付當(dāng)期利息；本金展期兩年至2024年6月13日，每半年兌付一次，兌付比例分別是10%、15%、20%、55%；展期期間，新增利息將利隨本清。融創(chuàng)還以海南三亞融創(chuàng)海棠灣項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押增信。

據(jù)中金公司日前統(tǒng)計(jì)報(bào)告，2022年前五個(gè)月，房地產(chǎn)已展期境內(nèi)債共22筆。若將時(shí)間線再向前推半年，則展期境內(nèi)債則達(dá)46筆，其中延遲一年及以內(nèi)兌付的占65%。

此外，亦有不少房企展期條件無(wú)法通過(guò)，向投資人提出交換要約，即以現(xiàn)有票據(jù)交換為新發(fā)行票據(jù)，調(diào)整付息間隔即票面利率，以達(dá)到變相展期目的。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至6月初，房企今年共新增發(fā)行了26筆美元債券，其中16筆為要約交換，占比61.5%。

就在領(lǐng)地之前不久，大唐地產(chǎn)剛剛完成一筆票面利率12.50%，本金2.83億美元的境外債交換要約；再如更早之前的正榮地產(chǎn)，一口氣被接納了5筆票據(jù)交換要約，發(fā)行本金總額7.29億美元。

有行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)指出，投資人同意展期或交換要約，實(shí)際上也是無(wú)奈之舉。房企巨額債務(wù)壓力下，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)大都處于抵押狀態(tài)，如強(qiáng)行向法院申請(qǐng)破產(chǎn)清算，最終費(fèi)時(shí)費(fèi)力，且收效甚微；而投資人對(duì)展期能夠提高容忍度，亦表示其更愿意抱著共克時(shí)艱心態(tài)，相信市場(chǎng)和企業(yè)。

需要指出的是，上述人士補(bǔ)充道，行業(yè)銷售并無(wú)明顯回暖跡象，房企現(xiàn)金流遲遲得不到改善，這一輪償債高峰壓力之下，恐將有更多房企加入展期之列，而此前已展期的債券仍不可避免出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約或二次展期，在這樣的背景下，投資人容忍度將會(huì)降低。

一手引戰(zhàn)投，一手賣資產(chǎn)

盡管展期可“以時(shí)間換空間”，為企業(yè)續(xù)命，但假如房企就此“躺平”，一心靜待市場(chǎng)回暖，恐會(huì)徹底惹怒債權(quán)人，加速自身消亡。

事實(shí)上，絕大多數(shù)出險(xiǎn)房企也都在盡力為“自救”而忙碌。

典型的自救措施無(wú)外乎積極引入國(guó)企等戰(zhàn)略投資人、變賣旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以及與債權(quán)人協(xié)商謀求重組債務(wù)。

首先，“引戰(zhàn)”似乎是最直接幫助企業(yè)走出困境的辦法，特別是引入國(guó)資。但同時(shí)也是最難的，背調(diào)、入股比例、標(biāo)的價(jià)格協(xié)商等無(wú)不需要耗費(fèi)大量時(shí)間與人力，且缺錢的房企太多了，先救哪家、后救哪家、不救哪家都是問(wèn)題。

幾乎所有爆雷房企的應(yīng)對(duì)方案中，都會(huì)有一句“正在積極接洽、引入戰(zhàn)略投資人”，但截至目前，成功落地的僅有華南城和建業(yè)兩家。

5月16日，華南城公告稱，特區(qū)建發(fā)認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)正式完成，公司向特區(qū)建設(shè)發(fā)展控股有限公司（特區(qū)建發(fā)間接持有的全資子公司）發(fā)行及配發(fā)33.5億股新股份，認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)所有先決條件均已達(dá)成，華南城已收到特區(qū)建發(fā)支付的相關(guān)款項(xiàng)。

這意味著，深圳市屬國(guó)資企業(yè)特區(qū)建發(fā)正式成為華南城單一*股東。

6月1日晚間，河南*的開(kāi)發(fā)商建業(yè)地產(chǎn)亦傳出喜訊。河南省政府旗下河南省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)子公司擬受讓建業(yè)8.6億股公司股份，占公司全部已發(fā)行股本的29.01%，一舉成為僅次于胡葆森的二股東，代價(jià)為*每股0.8港元，較6月1日收盤價(jià)溢價(jià)約23.1%。

同時(shí)，還將認(rèn)購(gòu)建業(yè)發(fā)行的本金不高于7.08億港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可換股債券。

其他如粵系的奧園、渝系的金科等，盡管不斷有國(guó)資洽談入場(chǎng)的消息傳出，但結(jié)局如何還是未知數(shù)。

其次，房地產(chǎn)作為重資產(chǎn)行業(yè)代表，賣資產(chǎn)也是企業(yè)自救的常用手段。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月中旬，北京、上海、重慶等產(chǎn)權(quán)交易所房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)掛牌明顯增長(zhǎng)，疊加上市房企公告，項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的數(shù)量達(dá)到了66個(gè)，其中上市房企共發(fā)布20余筆子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告，涉及交易總價(jià)超170億元。

此外，一直被房企視作未來(lái)出路的物業(yè)板塊，還未享受到所謂的“管理紅利”，就被紛紛堆上貨架。

僅2022年就已有禹洲、中南、中梁、佳源等至少4家規(guī)模房企出售物業(yè)公司，涉及交易總價(jià)約67億元。加之去年藍(lán)光、富力、當(dāng)代等企業(yè)，物業(yè)似乎成為房企遭遇現(xiàn)金流危機(jī)時(shí)不得不斷掉的“臂膀”。

行業(yè)受到多重因素疊加影響

盡管一眾房企忙于“自救”，但這場(chǎng)整個(gè)行業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)，所帶來(lái)的項(xiàng)目爛尾、員工降薪甚至失業(yè)、投資者血本無(wú)歸等等傷痛一時(shí)難以撫平。

有不少觀點(diǎn)認(rèn)為，目前全國(guó)范圍內(nèi)國(guó)資洽談入股民營(yíng)房企事宜都在進(jìn)行中，河南國(guó)資委之所以后發(fā)先至，果斷出手接盤建業(yè)，很大程度上與鄭州等地高頻觸發(fā)爛尾事項(xiàng)有關(guān)。

即便如此，建業(yè)之后，仍有如正商、康橋、永威、綠都等眾多中小房企等待救援。

無(wú)獨(dú)有偶，近期關(guān)于西安、長(zhǎng)沙等多個(gè)二線城市爛尾樓頻發(fā)的消息都甚囂塵上。

值得注意的是，從房企出險(xiǎn)后的表現(xiàn)來(lái)看，還有不少魚目混珠者。

有房企人士向觀察者網(wǎng)指出，不少已獲展期企業(yè)，僅僅高調(diào)宣稱“保交付”，卻不愿意折價(jià)賣子，或讓出企業(yè)控股權(quán)引戰(zhàn)，就是想以拖待變，期望行業(yè)回暖時(shí)能全身而退，實(shí)則與“躺平”無(wú)異。

業(yè)內(nèi)有聲音表示，此輪行業(yè)危機(jī)主要因?yàn)榻?jīng)濟(jì)整體下行，政府調(diào)控收緊，擬或是疫情反復(fù)等外部因素。不過(guò)更多人認(rèn)為，究其根本是房企自身不夠“健康”，導(dǎo)致多重因素疊加在一起，才令企業(yè)陷入負(fù)面循環(huán)。

要知道，此前行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式下，房企的開(kāi)發(fā)邏輯是只拿10%的啟動(dòng)資金，其余90%都是負(fù)債，開(kāi)工后工程款為供應(yīng)商墊付，待到項(xiàng)目四證齊全之后，再向銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸，替換掉前融資金。拿到地后，迅速開(kāi)發(fā)完成，再去拿下一塊地，雪球越滾越大。

在此情況下，房企進(jìn)入借錢、拿地、再借錢、再拿地的循環(huán)中，也就自然形成了債務(wù)驅(qū)動(dòng)、資本為王、追求規(guī)模、追求速度的賺快錢模式。

因此，有分析人士向觀察者網(wǎng)表示，目前無(wú)論是預(yù)售資金監(jiān)管制度，還是提高房企保證金、強(qiáng)制要求房企只能以自有資金拿地等制度安排，看似在加速行業(yè)危機(jī)，逼迫房企自救，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，實(shí)則是意在出清風(fēng)險(xiǎn)，待渡過(guò)樓市下行周期，將大大有利于未來(lái)行業(yè)健康發(fā)展。