7月的*一天，寧波有條件放開限購，成為繼杭州、溫州之后，浙江省第3個放松限購的城市。浙江省共有8個城市實施限購，如今，在上述3個城市表態(tài)將有條件放開限購外，衢州、金華、臺州三地的限購政策也在悄然松動。

從全國范圍看，在涉及限購的46個城市中，目前已有27個城市限購松綁，占所有限購城市比例為60%。

但樓市是否就此回暖，目前仍難判斷。

7月31日，中國指數研究院[微博]發(fā)布報告稱，限購是應對房地產市場整體低迷的一劑“強心劑”，能夠在短期內刺激需求集中爆發(fā)，但由于信貸偏緊等原因影響，持續(xù)性需求動力不足，難以扭轉當前市場的整體低迷態(tài)勢。

松綁限購各有條件

資料顯示，從7月31日起，購買寧波市各縣(市)以及鄞州、北侖、鎮(zhèn)海、高新區(qū)住房(含商品住房、二手住房)；購買海曙、江東、江北中心城區(qū)套型在90平方米及以上商品住房；購買海曙、江東、江北中心城區(qū)二手住房均不需要提供家庭住房情況查詢證明。

這種有條件的放松政策，成為當前樓市限購逐漸松動的一個“規(guī)定動作”。

在寧波限購放松的前一天，杭州和溫州也相繼放松了限購條件，內容和寧波一樣。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，在調控思路“去行政化”及庫存偏大的市場背景下，杭州主城區(qū)140平方米及以上住房取消限購，以及蕭山區(qū)、余杭區(qū)取消限購等措施是定向寬松，對于刺激杭州市場成交量階段性的回升，有一定積極意義。

事實上，今年5月份，有關寧波限購放松的傳聞已有征兆，由于政策層面一直沒有給予正面回應，具體政策也沒有出臺。

中國指數研究院數據顯示，寧波市場在2014年5月銷售面積為30萬平方米，環(huán)比大幅上漲95%，較去年同期上漲4.96%，市場成交明顯提振，進入6月，銷售面積環(huán)比回落21.57%至23萬平方米，可售面積持續(xù)上漲，達到655萬平方米，環(huán)比漲幅14.01%，供需矛盾并未得到緩解。

對此，中國指數研究院研究員杜炳國分析，5月初，盡管寧波限購放松的消息未得到官方確認，但實際操作中已放松限購，購房門檻降低，促進部分需求積極入市，刺激當月市場迅速回暖。

值得注意的是，隨著眾多城市放開限購政策，各地限購政策的調整也呈現多樣化趨勢，根據各地不同情況，從區(qū)域、面積、購房者等方面分別進行調整。

張宏偉認為，截至目前，27個城市限購松動基本上也是有條件放開，且主要集中在二三線城市，主要的目的是去庫存化，對房價的影響短期很難顯現。“至少目前看，單純的放開限購，對樓市而言，也只是會出現局部的結構性調整，并不會出現大范圍回暖?！钡瑫r表示，如果下半年一線城市也出現松動跡象，或將意味著調控迎來革命性的變化。

樓市回暖需看信貸臉色

毫無疑問，限購放松最直觀的后果，就是庫存壓力減少。

以寧波市為例， 截止到7月底，市區(qū)可售商品住房48643套，660萬平方米，可售面積較年初增加31%，按照商品住房可售量與2013年月均成交量比較計算消化周期，市區(qū)商品住房平均消化周期超過20個月。

市場分析人士判斷，如果寧波持續(xù)放開限購條件，20個月的消化周期將至少縮短為15個月。

但能否就此得出：放松限購就能扭轉市場的結論？

中國指數研究院數據顯示，盡管各地房地產市場持續(xù)分化，頻繁出現政策微調。但今年以來，熱點一二線城市并未放松監(jiān)管，力度反而有所加大，尤其住房貸款并未隨著限購“松綁”而相應放松。

以已經放開限購的杭州為例，杭州大多數商業(yè)銀行并沒有下調首套房貸利率，部分銀行首套房貸利率還出現較之前上浮5個百分點的現象。

在北上廣等一線城市，首套房已經沒有利率優(yōu)惠，二套房依然保持首付七成，三套房不能貸款的“限貸”政策依然收緊。

“受房地產市場調控影響，目前放貸時間較之前平均增長了45天。三四線城市房貸審批較慢，其中河北省一些市還出現了沒有房貸額度的情況?！北本┠彻煞葜沏y行信貸部門人士坦言，現在商業(yè)銀行在房貸額度控制上很嚴格，銀行在考慮成本收入比的同時，不會一味下浮房貸的利率。

全國33個城市的101家銀行分支機構電話調研結果顯示，17個城市首套房貸利率都在基準利率基礎上有一定比例上浮，且7個城市*上浮在10%以上，鄭州甚至*上浮20%，10個城市*上浮5%，其余16個城市則*實行基準利率。

二手房方面，受訪所有城市的所有銀行都在執(zhí)行*1.1倍基準利率，而且有4家銀行繼續(xù)上浮10個百分點的利率，有24家銀行二套房貸利率執(zhí)行1.2倍基準利率甚至更高的標準。其中，南京、貴陽、西安在實際操作過程中*上浮范圍達30%。

《2014中國住房發(fā)展中期報告》顯示，5月份住宅竣工面積增速由負轉正，但受個人按揭貸款增速大幅下滑的影響，住宅銷售面積增速大幅下降，多數月份降幅超過40個百分點，與住宅竣工面積的變化形成明顯的反差。

盡管央行[微博]已多次“喊話”要求商業(yè)銀行保障剛需購房者的貸款需求，但全國商業(yè)銀行惜貸的現狀似乎并未發(fā)生實質性改變。由于惠及銀行的“定向降準”明確支持“三農”和小微企業(yè)，目前14家城市農商行中，有近三成停貸或不涉房貸。

至于未來房貸政策會否繼續(xù)放松，中金報告表示，包括上海在內的不少地區(qū)二季度已出現按揭利率松動，未來還會加速放松。此外，有消息稱，為支持央行出臺的房地產市場剛需，四大行正在醞釀放松房貸政策的優(yōu)惠服務，但截止到目前，并未有官方消息證實上述說法。