李克強(qiáng)總理日前在國務(wù)院常務(wù)會議上宣布，《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》(下稱《條例》)將向社會公開征求意見，之后再推進(jìn)相關(guān)法律修改工作。
這預(yù)示著不動產(chǎn)登記制度漸行漸近。
“不動產(chǎn)登記制度落地的期限其實(shí)已經(jīng)一拖再拖，目前看，政府相關(guān)部門正在加快推進(jìn)這一政策落地，按照上級的要求，《條例》應(yīng)該能在年底之前出臺?！币晃唤咏鼑敛康娜耸扛嬖V《華夏時(shí)報(bào)》記者。
“不動產(chǎn)登記制度的推進(jìn)，能否實(shí)現(xiàn)‘降房價(jià)’目的還不好說，但首先能讓不動產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)不再成為一本‘糊涂賬’。”某知名中介機(jī)構(gòu)研究部人士認(rèn)為，不動產(chǎn)登記制度最直接的作用就是，關(guān)于房產(chǎn)數(shù)量、空置率、土地使用情況等以往無法全面統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)有望摸清。
空置率難題可解?
按照此前中央對樓市調(diào)控長效機(jī)制的頂層設(shè)計(jì)，不動產(chǎn)登記制度與房地產(chǎn)稅制度是其中重要組成部分，其落地執(zhí)行都對相關(guān)行業(yè)數(shù)據(jù)有著明確的要求。
“目前，全國城市房屋總數(shù)雖然有部分官方數(shù)據(jù)，但依然是一筆糊涂賬?！鄙鲜鼋咏鼑敛康娜耸糠Q。
尤其是一直處于“空白”狀態(tài)的房屋空置率數(shù)據(jù)，盡管有關(guān)“空置率高企”的話題多次引發(fā)業(yè)內(nèi)激烈爭論，但空置率卻始終沒有權(quán)威數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計(jì)局在2010年曾回應(yīng)稱，由于對空置率及空置的概念不明晰，還不能計(jì)算出空置率這樣的指標(biāo)。
據(jù)記者了解，多地住建部門或房管部門也曾組織清查城市房屋的情況，但最終因人力、經(jīng)費(fèi)不足等因素難以落實(shí)。
民間也曾嘗試多種辦法統(tǒng)計(jì)相關(guān)數(shù)據(jù)，包括最原始的“數(shù)黑燈”方式。國家電網(wǎng)公司2010年曾公布全國660個城市的調(diào)查結(jié)果，有高達(dá)6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零。但現(xiàn)有的各種算法都被業(yè)內(nèi)評價(jià)為“不具有代表性”，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)“不夠權(quán)威”。
隨著不動產(chǎn)登記的推進(jìn)，此前的空置率難題有望得到解決。
“實(shí)際上，政府主管部門也了解空置房對市場的影響，”北京市房協(xié)一位負(fù)責(zé)人對記者表示，“但對于空置的概念，各界目前也沒有統(tǒng)一，這也影響了這方面數(shù)據(jù)的調(diào)查和統(tǒng)計(jì)?！?/P>
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊則分析，“不動產(chǎn)登記制度推出之后，在空置方面的概念或?qū)⒂幸粋€明確的界定，而在制度落實(shí)的執(zhí)行環(huán)節(jié)也將對住宅居住情況有具體的統(tǒng)計(jì)要求?！?/P>
“從明晰計(jì)算辦法和落實(shí)統(tǒng)計(jì)行動兩方面入手，將有助于空置率、房產(chǎn)使用情況的統(tǒng)計(jì)?！睆V東房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會一位人士向記者分析，以往由于沒有將房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)落實(shí)到制度層面，因此一個城市到底有多少套房、多少人居住都摸不清。
“個人擁有多少套住房，自住多少、投資多少，以及機(jī)構(gòu)擁有的房屋套數(shù)等市場數(shù)據(jù)都能夠統(tǒng)計(jì)出來?！币晃恢薪檠芯坎咳耸糠Q，但此前官方從未公布這方面數(shù)據(jù)，市場掌握的數(shù)據(jù)也是“平均每一個人手上有多少套投資房產(chǎn)”這類描述概況的約數(shù)，并沒有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。
他認(rèn)為，出于各種原因，有些住宅數(shù)據(jù)是政府不愿意公開的，但這部分信息卻至關(guān)重要，不動產(chǎn)登記制度出臺后，大部分?jǐn)?shù)據(jù)都有望得到公開，這對房地產(chǎn)行業(yè)各個環(huán)節(jié)的主體都可以提供有意義的數(shù)據(jù)參考，也有利于地方政府針對當(dāng)?shù)貙?shí)際情況調(diào)整政策。
此外，對地方政府而言較為敏感的農(nóng)村耕地占用率、宅基地使用情況等數(shù)據(jù)，也有望在不動產(chǎn)登記啟動后得到公開。
數(shù)據(jù)真實(shí)性“大考”
“最終是否能夠?qū)崿F(xiàn)目標(biāo)仍然有待觀察，畢竟不動產(chǎn)統(tǒng)一登記也需要登記對象的主觀配合，如何保證住房登記的全面屬實(shí)，也是這一制度需要重點(diǎn)考量的內(nèi)容。”馮俊表示。
事實(shí)上，各地方房屋管理部門下屬有不少統(tǒng)計(jì)分支機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)市場相關(guān)數(shù)據(jù)?！坝捎诮y(tǒng)計(jì)項(xiàng)目單一、統(tǒng)計(jì)方法陳舊落后等因素，導(dǎo)致這些官方背景下的統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)輸出的數(shù)據(jù)跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化。”廣東省住建部門下屬的統(tǒng)計(jì)單位一位人士透露。
記者在采訪中了解到，由于自身人力不足、水平有限，有地方政府相關(guān)部門曾向一些商業(yè)機(jī)構(gòu)，如中介機(jī)構(gòu)、市場調(diào)查公司提出合作，希望輔助政府機(jī)構(gòu)獲得權(quán)威的行業(yè)數(shù)據(jù)。
“有些數(shù)據(jù)涉及到商業(yè)機(jī)密，不能全盤托出，而事實(shí)上，政府方面也并不明確需要哪些數(shù)據(jù)，所以溝通起來也出現(xiàn)不少難題，容易敷衍了事。”另一家知名中介代理機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)研究部負(fù)責(zé)人稱。
“除了中介機(jī)構(gòu)，還有一些商業(yè)調(diào)查機(jī)構(gòu)也會跟政府合作，不過大多數(shù)出于商業(yè)的考慮，并沒有針對政府做一套系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)方案?！彼忉專P(guān)乎到房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)的真實(shí)性，還面臨著地方政府、開發(fā)商、商業(yè)機(jī)構(gòu)等的利益博弈，需要考慮到這些因素，否則最終出來的數(shù)據(jù)仍然不夠真實(shí)。
中國社科院法學(xué)所研究員孫憲忠分析，住房財(cái)產(chǎn)登記是不動產(chǎn)登記中的重要部分，但也只是不動產(chǎn)登記的一小部分，此外需進(jìn)行登記的還有土地、林地、海域等，“這就涉及其他相關(guān)登記體系甚至法律的修訂”。
