在樓市政策密集出臺和嚴查沖擊波并駕齊驅(qū)下，石家莊樓市呈現(xiàn)交易以量升價穩(wěn)為主
在樓市政策密集出臺刺激下，省會樓市正迎來供應(yīng)量和成交量、房價的同比“三漲”。據(jù)石家莊市住房保障與房產(chǎn)管理局*公布的官方數(shù)據(jù)顯示，1-3月石家莊商品住宅均價同比上漲2.46%。業(yè)內(nèi)人士預計，隨著中央和政府在政策上的繼續(xù)寬松，商品房整體市場成交將得到進一步提升，價格方面，鑒于庫存量較大，短期內(nèi)省會石家莊樓市交易以量升價穩(wěn)為主。
□本報記者 李小白
銀行新政
房貸新政：緩解還貸壓力 購房成本下降
表現(xiàn)特點：再買第二套首付四成；下調(diào)存款準備金率1個百分點
在樓市政策密集出臺刺激下，省會樓市正迎來供應(yīng)量和成交量、房價的同比“三漲”。據(jù)石家莊市住房保障與房產(chǎn)管理局*公布的官方數(shù)據(jù)顯示，3月份石家莊市內(nèi)四區(qū)共成交商品住房40.63萬平方米，同比上漲46.63%；成交3674套，同比上漲58.57%。同時，1-3月石家莊商品住宅均價同比上漲2.46%。
3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知指出：對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，*首付款比例調(diào)整為不低于40%。
對此，記者從多家銀行了解到，房貸新政已經(jīng)陸續(xù)執(zhí)行落實到位。有的銀行如工商銀行工作人員透露，工行房貸目前執(zhí)行認貸不認房政策，即無論名下有多少套房，只要都還清購房貸款的，再購買也算首套，擁有1套且未還清房貸的，再買第二套首付四成。
利率方面，銀行方面透露，根據(jù)銀行合作的樓盤不同而有所區(qū)別，如優(yōu)質(zhì)樓盤或在基準利率基礎(chǔ)上還有優(yōu)惠25%的折扣，而非優(yōu)質(zhì)樓盤，或在基準利率基礎(chǔ)上上浮20%。其他，如建行也已經(jīng)執(zhí)行了房貸新政，一般情況下，二套房執(zhí)行利率是在基準利率基礎(chǔ)上上浮10個點。
另外，4月20日起央行下調(diào)各類存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率1個百分點。在此基礎(chǔ)上，為進一步增強金融機構(gòu)支持結(jié)構(gòu)調(diào)整的能力。
“降準之后，一線城市及市場基本面良好的城市樓價將上漲?！本?0日央行降準對樓市的影響，地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士如此表示。對于開發(fā)商來說，降準意味著從銀行貸款的難度降低了，融資的成本降低了。對于購房者來說，降低了還貸壓力，購房成本已在下降。
下調(diào)1%增加銀行可用于貸款的金額，部分企業(yè)生意更容易做了，資金流動更快了，也可能會促使更多的人買房?？傮w而言，降準對于房地產(chǎn)市場是一個正面的消息。
業(yè)內(nèi)人士還分析認為，本次二套房貸降首付政策落實不徹底的一個主要原因，或許就是銀行難以釋放較大規(guī)模流動性來支持樓市放貸需求。此次降準使銀行可動用的資金明顯增多，增加了二套房貸降首付政策落地的可行性，改善型需求后續(xù)持續(xù)釋放得到保障。
房企預測
改善型受歡迎 短期內(nèi)價格上漲不明顯
表現(xiàn)特點：加快一部分改善型需求入市；價格可能會逐漸堅挺
“現(xiàn)在每周成交量平均1.5套，以前一個月也沒一兩套?！币粯潜P的銷售人員小羅說，“330新政”后，樓市暖意濃濃，尤其是一些優(yōu)質(zhì)樓盤，銷量更是大幅回升。
“新政下，大戶型比較受歡迎，尤其是那些本身考慮買的，一時半刻沒湊夠首付，新政下來后，馬上成交了?！币讳N售經(jīng)理告訴記者，房貸新政減輕了二套首付，同時降低了改善型購房者的購房門檻，短期內(nèi)會加快一部分改善型需求入市，促進樓市回暖。
據(jù)了解，此次降低二套房首付比例是“兩會”后重大利好措施，加上之前的公積金調(diào)整，住房公積金有望實現(xiàn)互貸等多重利好，形成一連串救市組合拳，極大地提振了樓市信心。
對于樓市回暖是否帶來漲價問題，業(yè)內(nèi)人士則表示，漲價在一二線城市或會存在，但省會石家莊作為“2.5”級城市，庫存量高企，新政會帶動一定的成交量，不過價格方面仍以穩(wěn)為主。
但在成交量方面，業(yè)界普遍認為，在央行降準降息等政策刺激之下，馬上會出現(xiàn)一波入市的行情，樓市接下來幾個月成交量勢必會短期反彈，價格有可能會逐漸堅挺，尤其是對于一線城市及市場基本面良好的城市來講，接下來幾個月勢必會出現(xiàn)漲價的現(xiàn)象。
嚴查并進
五證齊全樓盤和外來房企大盤受關(guān)注
表現(xiàn)特點：市場呈現(xiàn)規(guī)范、專業(yè)和良性發(fā)展態(tài)勢
嚴查，是當下石家莊樓市的大環(huán)境，到去年七月份時已經(jīng)解決了三分之二的項目問題，目前處于全省整頓下的分類處理階段。五證齊全的剛需盤基本在這個階段得以釋放，剛改盤去化較慢，也跟政策的大環(huán)境有關(guān)。但毋庸置疑的是未來市場一定是更加規(guī)范、專業(yè)和良性的。
利好，可以從自去年下半年限購取消，以及今年三月份又出臺的相關(guān)政策說起，商業(yè)貸款二套首付“六改二”，公積金首套“三改二”，二套“六改三”、營業(yè)稅“五改二”，這些政策直接刺激了二手房的成交量。
大市場、小區(qū)域，從全國的數(shù)據(jù)監(jiān)測來看，一線城市的成交量都有了明顯的增加，尤其是“3.30新政”后的市場變化更為明顯，房價也有明顯的上漲。這些數(shù)據(jù)顯示到大市場的發(fā)展，而石家莊作為一個小區(qū)域，目前存在著“冰火兩重天”的局面，五證齊全的樓盤和一些外來企業(yè)的大盤備受關(guān)注，相反五證不全的樓盤發(fā)展比較慢。石家莊的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)并沒有出現(xiàn)太大變化，普通商品房仍是成交主力，購買人群的結(jié)構(gòu)也以本市居民為主，這也反映出石家莊房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，剛性和剛改需求依然是主力。
去庫存，拿三月底的數(shù)據(jù)來看，住宅的庫存量屬于正常水平，商業(yè)和辦公用房的庫存依然很大，因此去庫存仍然是主要任務(wù)，房價不會有大幅提升。
二手中介
房貸新政或?qū)硇卤P成交比例增大
表現(xiàn)特點：買房節(jié)約了很多的稅費
“現(xiàn)在二手房的交易比去年年底時候活躍一些，樓市新政對二手成交有一定的刺激作用?！蹦扯址恐薪閺臉I(yè)員說，“滿2年和滿5年（征收營業(yè)稅）的差別，在實際交易過程中，為買房節(jié)約了很多的稅費，整體上降低了老百姓的購房成本。對于賣方來說，他們會比原先具備一定的優(yōu)勢，現(xiàn)在整體市場因為供應(yīng)量的關(guān)系，新政對二手房帶來的利好有限，只能說交易和談判的難度比原先要小?！?/P>
有多家二手中介門店的負責人則說：“羊毛還是出在羊身上，二手房在總價上基本變化不大，受益部分可能是正在辦手續(xù)過程中，剛好遇上新政的那群買主。”
另外，目前省會石家莊二手房熱門交易房源類型主要集中在學區(qū)房、一些相對較新的剛需房源。業(yè)內(nèi)人士預計，房貸新政后，新盤的成交量或會占更大比例。
業(yè)內(nèi)人士分析認為：新政策不太可能帶來房地產(chǎn)市場的投機炒作，目前房地產(chǎn)的庫存量還很大，還處于一個去庫存的過程，在這個過程中不會出現(xiàn)價格的激增，尤其是二手房市場。
二季度樓市恐難全面升溫“330新政”提高支付能力
70個大中城市中，惠州、杭州等50個城市房價下降，深圳、石家莊等12個城市房價上漲
國家統(tǒng)計局相繼公布“2015年3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”和“2015年1-3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”。這兩份被視作中國樓市風向標的“一季報”傳達了何種信息？二季度樓市是否升溫可期？
房價徘徊于一年前
國家統(tǒng)計局公布的“2015年3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，70城房價已走出房價整體環(huán)比下降的“過冷”區(qū)間。與上月相比，70個大中城市中，惠州、杭州等50個城市房價下降，深圳、石家莊等12個城市房價上漲。
盡管房價上漲城市在不斷增加，但全國整體房價水平仍在一年前水平徘徊。據(jù)某業(yè)內(nèi)房產(chǎn)研究院測算，3月份70大中城市房價整體同比跌幅達6.4%，目前已出現(xiàn)連續(xù)七個月同比下跌的現(xiàn)象，且跌幅在持續(xù)擴大。
某業(yè)內(nèi)研究院專家認為，受此前幾個月持續(xù)性環(huán)比下跌態(tài)勢影響，房價下跌的累計水平比較大，進而使得越來越多城市面臨房價同比下跌的態(tài)勢。
國家統(tǒng)計局城市司*統(tǒng)計師劉建偉認為，房價同比持續(xù)下降主要原因是受去年同期基數(shù)較高影響。
一線城市“一枝獨秀”
業(yè)內(nèi)人士指出，從一季度樓市數(shù)據(jù)來看，樓市成交量價密切正相關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，全國住宅銷售面積和銷售額雙雙呈現(xiàn)近20%負增長，而去年同期數(shù)據(jù)是-1.2%和-5%。
3月份，70個大中城市新建商品住宅成交量為21.7萬套，比2月份增加65.9%，接近去年同期水平。全國住宅銷售面積和銷售額的同比跌幅也雙雙回落至10%以內(nèi)。專家認為，隨著3月份市場成交量的持續(xù)上升，房價環(huán)比跌幅持續(xù)收窄。隨著二季度市場成交量繼續(xù)上升，70城房價有望止跌反彈。
熱點城市將率先回暖
專家認為，隨著諸多政策落實和執(zhí)行，政策組合效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，二季度改善性需求將主導市場發(fā)展。受供需關(guān)系影響，熱點城市或?qū)⒙氏然嘏?/P>
3月以來，多項新政出臺，與房地產(chǎn)相關(guān)各類穩(wěn)消費政策已基本完備，市場預期明顯反轉(zhuǎn)。在上海，3月31日，融綠平臺13盤單日成交突破了4億元；4月18日，均價在6萬元以上的某高端樓盤當天創(chuàng)下21.2億元的紀錄。在北京也上演了幾乎相同的情況。
國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所房地產(chǎn)研究室副主任劉衛(wèi)民認為，一線熱點城市供求仍相對緊張，大城市對人口和產(chǎn)業(yè)的吸引力仍有增無減?！?30新政”顯著提高了住房支付能力，因此，一線城市對新政很快表現(xiàn)出積極反應(yīng)。
但業(yè)內(nèi)人士提醒，雖然一二線城市相對較好，但三四線城市表現(xiàn)仍然較弱。
上海財經(jīng)大學不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長陳杰教授說，從本質(zhì)上來講，決定房價仍是供需關(guān)系。目前二三線城市已經(jīng)嚴重過剩，對于這些城市來說，雖然新政也能夠提高住房支付能力，改善住房市場預期，加速去庫存速度，但并不能從根本上扭轉(zhuǎn)這些地區(qū)的住房供求關(guān)系趨于寬松的中長期趨勢。
