“西方不亮東方亮”,隨著美聯(lián)儲(chǔ)退出QE,過(guò)去數(shù)年備受房企追捧的海外融資渠道出現(xiàn)一定程度緊縮,而房企在國(guó)內(nèi)的融資環(huán)境卻大幅改善。在海外上市的開(kāi)發(fā)商,紛紛“回家”找錢(qián)。

房企轉(zhuǎn)型和鼓勵(lì)金融創(chuàng)新的時(shí)代背景下,互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)風(fēng)生水起。龍頭房企紛紛開(kāi)拓新型融資渠道,眾籌、理財(cái)產(chǎn)品、房地產(chǎn)信托基金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)為REITs)等應(yīng)運(yùn)而生。

新城控股*副總裁歐陽(yáng)捷表示,融資環(huán)境的好轉(zhuǎn),直接受益的是大型房企,它們不僅能通過(guò)增強(qiáng)資金實(shí)力加快行業(yè)并購(gòu),像眾籌等新興融資模式也能更好地協(xié)助它們?nèi)?kù)存,進(jìn)一步鞏固“大魚(yú)吃小魚(yú)”的行業(yè)格局。

房企扎堆境內(nèi)“找錢(qián)”

今年上半年,房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境并未完全轉(zhuǎn)暖,但主流房企的融資力度卻不降反增。根據(jù)研究報(bào)告顯示,其監(jiān)測(cè)的108家房企在今年前5月的融資總規(guī)模達(dá)到3685億元,同比大增70%。

專(zhuān)家向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,自去年9月份上市房企融資放寬,獲準(zhǔn)發(fā)行中票之后,典型房企陸續(xù)啟動(dòng)發(fā)行中期票據(jù)的計(jì)劃。此外,央行接連降準(zhǔn)和降息,帶動(dòng)融資成本降低也是提升企業(yè)融資熱情的動(dòng)因之一。

其中,今年前5月108家監(jiān)測(cè)房企的海外融資金額占融資總額的27%,而這一數(shù)據(jù)在去年同期為43%,這意味著過(guò)去數(shù)年房企依賴(lài)的海外融資渠道正在收縮。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖認(rèn)為,房企海外融資大幅下降主要有以下原因:一是受累于佳兆業(yè)債務(wù)違約事件影響,海外融資難度增加;二是人民幣走勢(shì)和美國(guó)退出QE的影響,弱化了境外融資的成本優(yōu)勢(shì);三是境內(nèi)融資渠道大開(kāi),房企不必過(guò)分強(qiáng)求海外融資。

值得注意的是,2010年國(guó)務(wù)院發(fā)布“10號(hào)文”以來(lái),A股上市房企再融資就一直受到限制。但在今年1月16日,證監(jiān)會(huì)對(duì)上市房企股權(quán)再融資實(shí)施松綁,帶動(dòng)股權(quán)融資出現(xiàn)爆炸性增長(zhǎng)。截至5月15日,今年A股市場(chǎng)已有24家房企宣布1166億元定增計(jì)劃,已是去年全年的2.43倍,呈爆發(fā)態(tài)勢(shì)。

在香港上市的內(nèi)房股回內(nèi)地融資也獲得重大突破。恒大地產(chǎn)于6月中成功發(fā)行5年期50億元的公司債,5.38%的利率遠(yuǎn)低于公司的海外發(fā)債成本。富力地產(chǎn)更于日前發(fā)布回歸A股的預(yù)案,成為最近5年內(nèi)首家申請(qǐng)回歸A股的內(nèi)房股。

創(chuàng)新金融產(chǎn)品涌現(xiàn)

除了傳統(tǒng)的融資渠道,在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型與國(guó)家大力鼓勵(lì)金融創(chuàng)新的背景下,龍頭房企紛紛開(kāi)拓新興的融資渠道。

時(shí)下最熱門(mén)的當(dāng)屬眾籌建房。平安好房與萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)通等數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)共同發(fā)起中國(guó)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟,*項(xiàng)目將由平安與碧桂園合作推出,用于碧桂園*在上海所拿的嘉定徐行鎮(zhèn)地塊上。

業(yè)內(nèi)人士表示,該項(xiàng)目會(huì)以每平方米為單位,針對(duì)該項(xiàng)目感興趣的投資者或購(gòu)房者進(jìn)行資金募集,在樓盤(pán)完工后,投資者擁有該套樓房整體或者部分權(quán)益。之后,投資者可以選擇眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán),直接擁有該套住房,或者是委托開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后轉(zhuǎn)成收益權(quán)。

眾籌的試水者還有萬(wàn)達(dá),這位商業(yè)地產(chǎn)巨頭聯(lián)手快錢(qián)發(fā)起互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號(hào)”,又被業(yè)內(nèi)稱(chēng)之為“Pre-REITs”,投資門(mén)檻僅為1000元,*認(rèn)籌100萬(wàn)元,除了每年6%租金收益,產(chǎn)品還有一個(gè)7年150%的回購(gòu)條款來(lái)自物業(yè)增值,預(yù)計(jì)年化收益13%。

按照王健林的說(shuō)法,輕資產(chǎn)模式之下的萬(wàn)達(dá),未來(lái)一年最多可以開(kāi)到100個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),到2025年,計(jì)劃開(kāi)業(yè)1000個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),以每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)10億元投資計(jì)算,這些萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投入的資金將達(dá)到萬(wàn)億。若都采用“眾籌”的手段進(jìn)行募集,則能聚集小投資者的閑散資金用于持有,將精力更多地集中在如何經(jīng)營(yíng)上,不再依靠住宅銷(xiāo)售補(bǔ)充現(xiàn)金流。

除此之外,備受期待的REITs也在今年上半年正式破冰。萬(wàn)科聯(lián)手鵬華發(fā)行鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉式混合型,成為國(guó)內(nèi)首只獲批的公募REITs基金。本次進(jìn)行資產(chǎn)證券化的對(duì)象為萬(wàn)科前海企業(yè)公館的租金收入,可能但不限于會(huì)議中心以及寫(xiě)字樓租戶(hù),還有從其它固定收益資產(chǎn)投資中獲得收益。而在退出機(jī)制設(shè)置上,將在投資期屆滿(mǎn),由萬(wàn)科深圳分公司或其關(guān)聯(lián)方回購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)。

不可否認(rèn),類(lèi)似眾籌、REITs等金融產(chǎn)品的誕生,大大降低了地產(chǎn)商的資金壓力,推動(dòng)其向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型,但背后的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。一位不愿具名的分析師向記者表示,盡管政府鼓勵(lì)從間接融資向直接融資轉(zhuǎn)型,但房地產(chǎn)屬于高風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目,對(duì)于項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)盡職調(diào)查、控制風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)鍵。但無(wú)論是眾籌還是REITs,相關(guān)的監(jiān)管政策依然是空白,這需要監(jiān)管部門(mén)盡快推出相應(yīng)的法律法規(guī),才能保障投資者的權(quán)益。