2016年4月7、8日兩天，蘇州13塊地進(jìn)行拍賣(mài)，樓面價(jià)*達(dá)2.87萬(wàn)/平，*溢價(jià)率超300%，兩天內(nèi)賣(mài)地收入達(dá)251億。而2015年全年，蘇州賣(mài)地的總收入為599億，已是歷史*水平。

*房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線(xiàn) “不差錢(qián)”炒熱土地

參與此次蘇州土拍的基本上都是*房企，除了已經(jīng)進(jìn)軍蘇州的正榮、萬(wàn)科、龍湖、招商、華潤(rùn)、金地、世茂、碧桂園之外，魯能、東原等*房企也瞄準(zhǔn)了蘇州房地產(chǎn)這塊蛋糕，*進(jìn)軍蘇州。兩天之內(nèi)，在蘇州聯(lián)手創(chuàng)造了3個(gè)區(qū)域單價(jià)地王。在這場(chǎng)土拍當(dāng)中，普遍的溢價(jià)率都在200-300%左右，*達(dá)318%。

此次蘇州土拍的單價(jià)雖然并未破3萬(wàn)，但預(yù)計(jì)近期突破3萬(wàn)的壓力不大。3月，蘇州新房均價(jià)為15500元/平方米，在上漲勢(shì)頭不減，樓面價(jià)全面超越房?jī)r(jià)之際，蘇州網(wǎng)友大呼：樓面價(jià)都這樣，以后買(mǎi)不起房了！

蘇州4.7-4.8日土拍部分成績(jī)（圖片源自蘇州搜房網(wǎng)房天下）

不僅是蘇州，近期二線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)堪稱(chēng)“火熱異常”，受捧程度超過(guò)一線(xiàn)城市。

3月19日，南京再次拍出兩個(gè)區(qū)域的地王，樓面價(jià)分別達(dá)到了2.99萬(wàn)/平、2.24萬(wàn)/平，同期區(qū)域內(nèi)在售的新房房?jī)r(jià)分別是2.7萬(wàn)/平和1.5萬(wàn)/平左右。在2016年1月29日，南京的樓面價(jià)就已經(jīng)達(dá)42561元/平，業(yè)內(nèi)估計(jì)這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)可能會(huì)破8萬(wàn)/平。

中指院統(tǒng)計(jì)的3月土地市場(chǎng)情況顯示：3月，二線(xiàn)城市的出讓金同比大增87%，均價(jià)同比上漲104%。同時(shí)間內(nèi)，一線(xiàn)城市的出讓金和樓面均價(jià)都下降了74%。

2016年1月，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌說(shuō)，目前融創(chuàng)將二線(xiàn)城市作為戰(zhàn)略布局的重點(diǎn)；泰禾集團(tuán)高層也曾表示：“ 像上海附近的蘇州、南京和杭州，華南深圳、廣州和佛山在內(nèi)的廣東市場(chǎng)都是我們布局的重點(diǎn)?！?/P>

二線(xiàn)城市樓面價(jià)過(guò)高 購(gòu)買(mǎi)力或跟不上房?jī)r(jià)

南京的樓面價(jià)目前基本2萬(wàn)起跳，*4萬(wàn)以上；蘇州坐2奔3，不斷提升；合肥的*溢價(jià)率達(dá)400%；佛山3月底的樓面價(jià)也突破了7700元/平，刷新了樓面價(jià)。

合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)凌斌表示：“開(kāi)發(fā)商非理性拿地，面粉價(jià)格大大高于了面包價(jià)格，后續(xù)的開(kāi)發(fā)也存在不小的風(fēng)險(xiǎn)。”

土地市場(chǎng)過(guò)熱的最直接反應(yīng)就是，周邊樓盤(pán)順勢(shì)提價(jià)?！暗赝酢敝苓厴潜P(pán)，一直以來(lái)都是樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的重要手段。上周，蘇州新房成交均價(jià)保持在16000元/平方米，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)土拍后，價(jià)格將會(huì)再迎一波上漲，目前蘇州市區(qū)的住宅庫(kù)存量?jī)H19534套，可供消化2個(gè)月。南京房?jī)r(jià)連續(xù)12個(gè)月上漲，一年漲幅達(dá)14.1%。武漢多個(gè)新樓盤(pán)也出現(xiàn)“千人排隊(duì)搶房”、“開(kāi)盤(pán)售罄”的熱銷(xiāo)場(chǎng)景。

按照此前土拍對(duì)外釋放的信息來(lái)看，如果這些地塊入市，南京的基本房?jī)r(jià)會(huì)在3萬(wàn)起跳，8萬(wàn)左右封頂，蘇州的房?jī)r(jià)也會(huì)在2-6萬(wàn)的價(jià)格區(qū)間內(nèi)，如此高的房?jī)r(jià)，業(yè)內(nèi)擔(dān)心二線(xiàn)城市的購(gòu)買(mǎi)力能否跟上。

“身邊也有很多買(mǎi)房的故事，我一朋友，月入四千多，馬上要結(jié)婚了，就算是沒(méi)錢(qián)，親戚拼拼湊湊也得把首付湊齊買(mǎi)房?！币晃粊?lái)自南京的上班族這樣描述周邊的買(mǎi)房一族。

今年2月底，江蘇省物價(jià)局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人孔小平對(duì)南京房?jī)r(jià)持續(xù)上漲走勢(shì)表示了擔(dān)憂(yōu)，他認(rèn)為一時(shí)的高速發(fā)展和價(jià)格的過(guò)快上漲并不利于未來(lái)發(fā)展，已超出了人們可以理性接受的范圍。

房地產(chǎn)市場(chǎng)要降溫 土地市場(chǎng)要不要降？

在房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快、成交大漲的行情下，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，熱點(diǎn)二線(xiàn)城市開(kāi)始調(diào)控樓市，尋求降溫。蘇州3月出臺(tái)“樓十條”，規(guī)定半年內(nèi)房?jī)r(jià)調(diào)高幅度不宜超過(guò)6%，1年內(nèi)不宜超過(guò)12%，4月，再次出臺(tái)“房八條”，規(guī)范蘇州市個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，對(duì)于買(mǎi)房者又多了一層限制。但從目前的市場(chǎng)反饋來(lái)看，這些新規(guī)對(duì)于房?jī)r(jià)上漲、市場(chǎng)過(guò)熱的現(xiàn)象并沒(méi)有起到“降溫”的作用。

房地產(chǎn)市場(chǎng)要降溫，土地市場(chǎng)“降降溫”也逐漸被提上日程。

近期，南京對(duì)于土拍付款方式作出新規(guī)定：從4月15日的這場(chǎng)土地拍賣(mài)開(kāi)始，南京規(guī)定，如果拍賣(mài)成交價(jià)格不超過(guò)*限價(jià)的，仍然按照老規(guī)則付款（買(mǎi)到地的開(kāi)發(fā)商要在7日內(nèi)支付總價(jià)50%的首付款，在3個(gè)月內(nèi)支付另外50%）；如果成交價(jià)格超過(guò)*限價(jià)的，首付款要大大提高。多家開(kāi)發(fā)商人士認(rèn)為，南京的購(gòu)地款支付規(guī)則改變，有給土地市場(chǎng)調(diào)控降溫的意圖。

不過(guò)業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這項(xiàng)措施短期內(nèi)恐怕還難以阻擋高價(jià)地的繼續(xù)誕生，畢竟全國(guó)幾乎所有一二線(xiàn)*開(kāi)發(fā)商都在南京虎視眈眈，不差錢(qián)的“金主”太多。

2015年，南京、合肥、武漢、佛山、福州等二線(xiàn)城市的“土地財(cái)政依賴(lài)度”已經(jīng)超過(guò)50%，南京、合肥超過(guò)80%。業(yè)內(nèi)稱(chēng)：“土地財(cái)政依賴(lài)度一旦超過(guò)50%，就意味著高風(fēng)險(xiǎn)。”

南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院馬駿博士認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下，若行業(yè)過(guò)分火熱,會(huì)吸引資本過(guò)度集中,影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的預(yù)期。