【 房地產(chǎn)市場(chǎng)如何開(kāi)展供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革？3月以來(lái)，全國(guó)數(shù)十個(gè)城市頻頻推出樓市限購(gòu)政策，4月6日，住建部和國(guó)土資源部聯(lián)合發(fā)文，由此可見(jiàn)管理層試圖一方面從需求端進(jìn)行調(diào)節(jié)，一方面從土地供應(yīng)端進(jìn)行調(diào)節(jié)，從而欲達(dá)到間接控制房?jī)r(jià)的目的。
而萬(wàn)科2016年年報(bào)披露，以其長(zhǎng)期觀(guān)察的14個(gè)城市為例，庫(kù)存（已取得銷(xiāo)售許可、尚未售出的面積）已由2014年底的1.55億平方米降至2016年底的0.93億平方米；庫(kù)存去化周期由2014年底的11.5個(gè)月縮短至2016年底的6.9個(gè)月。
此外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，近來(lái)，北京、天津、杭州、成都、重慶等熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市在加速供地。這會(huì)否有助平抑房?jī)r(jià)預(yù)期？對(duì)后市有何深遠(yuǎn)影響？這期房產(chǎn)周刊為您進(jìn)行分析?！?/P>
每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 楊軍
4月6日，住建部和國(guó)土資源部聯(lián)合簽發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），按照“五類(lèi)”（顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少直至?xí)和＃┑恼{(diào)控目標(biāo)，各地要盡快編制住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，統(tǒng)籌安排中期（五年）和近三年的住房建設(shè)所需用地。
按照《通知》要求，各地要根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36~18個(gè)月的，要減少供地；12~6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，此次出臺(tái)的《通知》比去年國(guó)土資源部印發(fā)的《國(guó)土資源“十三五”規(guī)劃綱要》更加細(xì)化和量化。
全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌表示，《通知》以因城因地施策來(lái)實(shí)現(xiàn)樓市平衡發(fā)展，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，一二線(xiàn)城市土地嚴(yán)重供應(yīng)不足，部分二三線(xiàn)城市土地大量供應(yīng)，因此，國(guó)家必須根據(jù)市場(chǎng)配置土地資源，差別化供給，從長(zhǎng)期來(lái)看，增加土地供應(yīng)對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲有著積極的作用，但房?jī)r(jià)的穩(wěn)定還需要一個(gè)過(guò)程。
供地?zé)岢奔铀賮?lái)襲
易居研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，全國(guó)70個(gè)重點(diǎn)城市中，至少有45個(gè)城市的庫(kù)存消化周期在12個(gè)月以下（含12個(gè)月），其中，四大一線(xiàn)城市中，“北上廣”三地城市庫(kù)存消化周期縮短，庫(kù)存告急。
2017年1月和2月“北上廣”一線(xiàn)城市及熱點(diǎn)二線(xiàn)城市重慶、成都、南京等地庫(kù)存消化周期明顯低于12個(gè)月，部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)低于6個(gè)月，急需增加土地供應(yīng)。
據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，2017年3月份，全國(guó)熱點(diǎn)城市庫(kù)存消化周期表中顯示，一線(xiàn)城市中，北京為10個(gè)月，上海為11個(gè)月，廣州為5個(gè)月，深圳為18個(gè)月，除深圳需要減少用地之外，“北上廣”都屬于要增加供地的范疇；熱點(diǎn)二線(xiàn)城市中，重慶、武漢、南昌、南京、天津庫(kù)存消化周期均低于6個(gè)月，必須顯著增加供地，而且還要加快供地節(jié)奏；杭州、青島、成都在7~9個(gè)月，也是要增加供地的趨勢(shì)。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)中表示，從未來(lái)趨勢(shì)看，2017年全國(guó)熱點(diǎn)城市的“地王”數(shù)量將有非常明顯的降低，但在銷(xiāo)售火爆的2016年，大部分企業(yè)庫(kù)存去化明顯，在這種情況下，房企對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)屬性地塊依然拼搶?zhuān)赃@類(lèi)型地塊依然會(huì)拼搶激烈，房企對(duì)補(bǔ)充土地的積極性也明顯較高。
按照《通知》要求，各地紛紛拋出供地計(jì)劃，增加土地供應(yīng)。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，北京、廣州、天津、武漢、南京等地已公布土地供應(yīng)計(jì)劃，穩(wěn)定土地市場(chǎng)供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)供需平衡。
從已公布的各地供地情況來(lái)看，庫(kù)存消化周期小于12個(gè)月的城市供地節(jié)奏明顯加快，各地用地計(jì)劃中顯示供地量也有明顯增加，比如北京已明確未來(lái)7年要供給土地6000公頃（1公頃15畝），其中國(guó)有建設(shè)用地5000公頃。重慶市2017年計(jì)劃供地較去年增加了1520畝，商品住房用地增加1720畝。成都市2017年全市計(jì)劃供應(yīng)商品住宅用地587公頃（8800畝），較2016年實(shí)際供應(yīng)量增長(zhǎng)約13%，中心城區(qū)計(jì)劃供地2625畝，較去年實(shí)際供應(yīng)量增長(zhǎng)30%。
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年以來(lái)，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市調(diào)控政策升級(jí)，住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)回落，一季度50個(gè)代表城市商品住宅市場(chǎng)月均成交量在2650萬(wàn)平方米，同比下降約15%。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，積極增加住宅供地反映出近期土地市場(chǎng)的變化動(dòng)向，尤其是采取分類(lèi)調(diào)控的模式，從中央到地方政府將陸陸續(xù)續(xù)推出比較務(wù)實(shí)的供地模式。
房企儲(chǔ)糧迎來(lái)機(jī)會(huì)
4月11日，北京迎來(lái)上述《通知》后*土地拍賣(mài)，吸引了招商、龍湖中海首開(kāi)保利聯(lián)合體、華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋首創(chuàng)聯(lián)合體、國(guó)開(kāi)東方萬(wàn)科聯(lián)合體、中糧天恒旭輝聯(lián)合體等10家企業(yè)參與競(jìng)拍，房企爭(zhēng)相競(jìng)拍的背后是對(duì)優(yōu)質(zhì)土地資源的“渴求”，積極加速儲(chǔ)糧。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)50大熱點(diǎn)城市合計(jì)出讓土地金額為5885.8億元，較上年同期的3689.1億上漲了59.6%。2017年拿地最多的前20大房企拿地總金額達(dá)到3030.63億元，較2016年同期前20大房企拿地總金額上漲了75%，其中碧桂園以64幅地塊*，其次是恒大、保利、萬(wàn)科、華潤(rùn)以及中海地產(chǎn)。
從各大房企披露的2016年年報(bào)來(lái)看，在拿地方面，大部分房企重點(diǎn)關(guān)注一二線(xiàn)核心城市及強(qiáng)三線(xiàn)城市。招商蛇口表示，未來(lái)將聚焦一二線(xiàn)核心城市，重點(diǎn)拓展戰(zhàn)略重鎮(zhèn)的土地儲(chǔ)備；龍湖地產(chǎn)認(rèn)為廈門(mén)、濟(jì)南將會(huì)是重點(diǎn)，未來(lái)成都和重慶依然是傳統(tǒng)區(qū)域；旭輝控股表示，未來(lái)一年的土地市場(chǎng)，一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)將遭遇逐步降溫，平常二線(xiàn)與強(qiáng)三線(xiàn)城市將迎來(lái)升溫。
龍湖集團(tuán)CEO邵明曉表示，2016年龍湖買(mǎi)地相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較積極，今年也會(huì)量入而出，絕不去追特別高的“地王”項(xiàng)目，總體策略還是在一二線(xiàn)，未來(lái)可能會(huì)關(guān)注一些超大型城市周邊外延的地塊。
在調(diào)控政策重壓下，各大城市加速土地供應(yīng)為房企拿地提供了契機(jī)。近期，“北上廣”等城市多宗地塊成交，雖然樓市降溫，但土地市場(chǎng)特別是優(yōu)質(zhì)的住宅地塊成交依然活躍。
克而瑞研究中心分析師楊科偉表示，高庫(kù)存城市將在2017年進(jìn)一步收緊土地供應(yīng)，而北京、上海等城市相繼提出的建設(shè)用地負(fù)增長(zhǎng)目標(biāo)，也大大限制了一線(xiàn)城市新增土地供應(yīng)。由此來(lái)看，土地市場(chǎng)主戰(zhàn)場(chǎng)會(huì)在城市邊界快速擴(kuò)張的熱點(diǎn)二三線(xiàn)城市中展開(kāi)。
