參考消息網(wǎng)4月15日報道港媒稱，最近匯豐銀行發(fā)布的調查報告顯示，在1980年到2000年出生的內地人群(“千禧一代”)中，住房擁有率達到70%，遠遠高于其他國家，也高于房地產市場發(fā)展幾百年的發(fā)達國家。這對中國政府來說，是值得觀察與思考的問題。

透支未來十年消費需求

據(jù)《香港商報》網(wǎng)站4月14日報道，匯豐調查了9個國家共9000名“千禧一代”，結果顯示，相關人群的住房擁有率平均為40%，其中中國*為70%；而比中國富裕發(fā)達的國家如法國為41%，美國為35%，英國為31%，澳大利亞為28%，沙特阿拉伯為26%。也就是說，大部分國家的年輕人住房擁有率不到一半，遠低于中國(內地)的比例。事實上，這個年齡段的內地年輕人在一線城市擁有兩套以上住房的人也不在少數(shù)，同時，購買住房由家庭幫助的比例也達到40%以上，比率也遠超其他發(fā)達國家。

報道稱，從內地的人口結構來說，1980年至2000年這個年齡段的人口大概在2.7億左右，如果城市化率50%，這個年齡段年輕人的住房擁有率為70%，那么就有1億以上這個年齡段的人進入房地產市場。如果住房是居住消費，那么未來十年購買住房主力的居住條件已經(jīng)解決，住房消費需求的高峰已經(jīng)過去。同時，由于這些購買住房的居民多數(shù)是舉全家之力進入市場，其未來十年消費需求的購買力嚴重透支，消費能力也會減弱。此外，近一年內地房地產之所以還在快速上漲，并非政府一直在強調所謂住房消費的“剛性需求”，而是這些居民住房投資的“剛性需求”。

“剛性需求”以投資主導

從最近西南財經(jīng)大學的中國內地家庭金融消費的調查數(shù)據(jù)來看，目前內地城鎮(zhèn)家庭住房擁有率達到90%以上，而擁有兩套以上住房的家庭占近兩成。也就是說，如果這些住房都是讓居民居住，并每個家庭擁有一套住房，那么住房空置率都會達10%以上。所以，當前不少居民還在涌入房地產市場，估計仍然是以投資為主導，因為他們仍然相信內地房地產市場價格只會上漲而不會下跌。

報道稱，內地居民尤其是“千禧一代”之所以都會涌入房地產市場投資，就在于這十幾年住房投資讓其財富增長達340%以上，但他們所持財富有92%來自房地產市場，如果不算住房，其他金融資產很小。同時，從這些現(xiàn)象看出還有以下幾個問題值得關注。首先，內地居民財富的增長基本上是靠住房的升值，如果沒有這十幾年內地住房過度升值，那么內地許多居民財富持有量十分有限。因此，如何參與住房投資，特別是利用高杠桿進行住房投資，成了這些居民財富增長的一條路，但實際的情況并非如此，金融市場投資機會還是有很多。

其次，當前不少城市的房地產市場之所以還在瘋狂，價格還在暴漲，并非與居民所謂的住房消費“剛性需求”有關，而是與這些居民預期住房的價格未來還會上漲及他們要利用金融杠桿進入市場有關。只要房地產調控政策沒有波及三四線城市，他們就會跟其聞雞起舞下去。三四線城市的房地產價格瘋狂還會向下蔓延，不過，也正是這樣，不少投資者可能會在三四線城市的投資中遇到風險。

再者，由于內地的房地產市場是一個政策市，住房投資者的輸贏完全取決于出臺什么政策，并非來自個人投資決策判斷。十幾年來，許多住房投資者之所以是常勝將軍，就在于相信政府不會讓房地產市場價格下跌，相信政府會托住市場的價格。事實上，近十幾年來的房地產調控確實沒有讓住房投資者失望。

“政策焦慮癥”日益明顯

報道稱，不過，從2016年中央經(jīng)濟工作會議以來，住房投資者看到政府的房地產調控政策基調有所變化，而出臺的政策一步比一步緊，一城比一城緊，甚至于有些城市的調控政策不僅要遏制房價再上漲，而且還要求停止未來幾年的住房交易。因此，對于“千禧一代”這批住房投資者來說，住房投資“政策焦慮癥”油然而生。

首先，他們會擔心對內地房地產市場重新定位，不知道政府未來還有哪些政策工具會出臺以及出臺后對市場又會產生什么樣的影響。此外，當前的許多住房投資者還會擔心已經(jīng)出臺的調控政策會不會再加碼以及會持續(xù)多久，未來房地產市場又會發(fā)生什么樣的變化。再者，即使是目前還沒有出臺調控政策的三四線城市，他們也不知道房價漲到什么程度時也會出臺調控政策，其調控政策力度如何又會造成什么影響。

報道稱，對于內地的絕大多數(shù)住房投資者來說，他們都沒有經(jīng)歷房地產調控的周期性調整，更沒有經(jīng)歷房價下跌是什么態(tài)勢，特別是沒有經(jīng)歷過內地這種以投資為主導的房地產市場、房地產泡沫吹得巨大的市場轉型時市場和投資者是如何反映的。所以，這些房地產投資者的“政策焦慮癥”，可能會隨著更多的城市出臺調控政策而變得更為明顯。

報道稱，當然，當前這些年輕的住房投資者更焦慮的是，他們的住房投資是不是接了*一棒并嚴重套牢，因為未來房地產政策不確定性及貨幣政策不確定性將是一種常態(tài)。對此，這些年輕的住房投資者更加謹慎。