摩根士丹利昨日發(fā)布研報(bào)稱(chēng)，隨著中國(guó)對(duì)海外投資的監(jiān)管力度加大，全球樓市迎來(lái)了一場(chǎng)“巨大考驗(yàn)”。
在過(guò)去幾個(gè)月中，中國(guó)監(jiān)管者正在不斷向海外投資商施加壓力。7月20號(hào)，中國(guó)政府公開(kāi)敦促商業(yè)團(tuán)體將資金投入到“一帶一路”戰(zhàn)略中來(lái)，而不是去海外“盲目逐利”。銀監(jiān)會(huì)也采取措施，切斷了某些海外項(xiàng)目的融資渠道。此外，監(jiān)管者們還為“非理性海外投資”列出了負(fù)面清單，清單上的并購(gòu)項(xiàng)目將被認(rèn)為具有“向海外轉(zhuǎn)移資產(chǎn)”的嫌疑，其在國(guó)內(nèi)的融資都將受到嚴(yán)密的監(jiān)控。而地產(chǎn)、酒店、電影、媒體、體育俱樂(lè)部和非核心業(yè)務(wù)的海外收購(gòu)都在名單之列。
其中，地產(chǎn)業(yè)在負(fù)面清單列舉的所有項(xiàng)目中占據(jù)的比例高達(dá)四分之三。在中國(guó)企業(yè)2017年全年的海外并購(gòu)?fù)顿Y中，地產(chǎn)業(yè)占到了總資金量的6.3%，而酒店、電影、媒體、體育俱樂(lè)部等其他業(yè)務(wù)加起來(lái)也不過(guò)才占到2.1%。事實(shí)上，由于過(guò)去幾年國(guó)內(nèi)企業(yè)預(yù)期美元將升值，將人民幣兌換成美元去購(gòu)買(mǎi)國(guó)外便宜的地產(chǎn)已經(jīng)成為了國(guó)內(nèi)企業(yè)某種“逐利保值”的手段。同時(shí)，瘋涌的中國(guó)資本推高了全球房?jī)r(jià)。
在海外地產(chǎn)投資受到中國(guó)政府嚴(yán)密監(jiān)管的情況下，摩根士丹利分析團(tuán)隊(duì)預(yù)計(jì)，2017年中國(guó)的海外地產(chǎn)投資將從2016年的10.6萬(wàn)億美元銳減到1.7萬(wàn)億美元，同比下降84%。而在2018年，這個(gè)數(shù)字將進(jìn)一步下降至1.4萬(wàn)億。
中國(guó)投資資金銳減將給美國(guó)、香港、澳大利亞和英國(guó)的地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)較大沖擊。
Real Capital分析公司數(shù)據(jù)顯示，2016年中國(guó)海外商業(yè)地產(chǎn)投資的主要去向是美國(guó)（43%）、香港（18%）澳大利亞（12%）和英國(guó)（5%）。其中，由于在過(guò)去六個(gè)月內(nèi)監(jiān)管力度加劇，中國(guó)對(duì)英國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)投資中有34%處于停滯待審狀態(tài)，對(duì)美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)投資中則有7%處于停滯待審狀態(tài)。
美國(guó)
中國(guó)是美國(guó)2016年的*大地產(chǎn)投資國(guó)，2017年的第二大地產(chǎn)投資國(guó)。在紐約、舊金山、芝加哥和洛杉磯的辦公大樓和酒店資產(chǎn)成為了中資最偏愛(ài)的地產(chǎn)資產(chǎn)。2017年，80%的資金都涌向了紐約大都會(huì)地區(qū)，曼哈頓高達(dá)30%的地產(chǎn)交易被中國(guó)商人所支配并不斷炒高。
在經(jīng)歷了中國(guó)監(jiān)管部門(mén)的嚴(yán)厲調(diào)控后，美國(guó)的地產(chǎn)交易量在今年*季度萎縮了9%，此前最瘋狂的曼哈頓地區(qū)地產(chǎn)交易量則萎縮了55%。隨著市場(chǎng)上*的買(mǎi)家從市場(chǎng)上離去，大都會(huì)地區(qū)的房?jī)r(jià)被澆了一盆冷水，許多人都預(yù)言瘋漲的房?jī)r(jià)即將見(jiàn)頂，紐約市政府也收到了咨詢(xún)機(jī)構(gòu)關(guān)于警示商業(yè)地產(chǎn)泡沫破滅的報(bào)告。
不過(guò)，由于中資炒作的大多是美國(guó)前幾大城市的商業(yè)地產(chǎn)，大多數(shù)美國(guó)人的居民住房?jī)r(jià)格并未受其影響。中資撤離只能造成美國(guó)市場(chǎng)小范圍的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格暴跌，不至于引發(fā)整體性的金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
香港
比起美國(guó)，香港樓市面臨的風(fēng)險(xiǎn)就要大的多。
2016年共有5.6萬(wàn)億美元的資金從內(nèi)地涌入香港樓市，這幾乎是2014年的3倍，2013年的4倍有余。瘋狂的資金在今年不僅沒(méi)有停下來(lái)的意思，反而呈井噴式增長(zhǎng)。僅僅在今年的*季度，這筆資金量就高達(dá)4.3萬(wàn)億美元，達(dá)到了2016年全年資金量的77%。
這些天量資金不僅僅買(mǎi)走了香港最繁華地帶的酒店、辦公大樓和廣場(chǎng)，還在2016年左右進(jìn)行了一場(chǎng)風(fēng)格切換，直接將投資對(duì)象瞄準(zhǔn)了居民住宅。在香港地產(chǎn)競(jìng)標(biāo)中，內(nèi)地資金作風(fēng)激進(jìn)，出手闊綽。例如，海航集團(tuán)在拿下香港地的開(kāi)發(fā)住宅區(qū)時(shí)給出了高于2014年土地最開(kāi)始被拍賣(mài)時(shí)一倍的價(jià)錢(qián)。而從2014年到2016年，香港樓市不過(guò)才漲了20%。
截至目前，內(nèi)地資金已將香港80%的新拍土地和近50%的辦公樓宇收入囊中。據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)，全港私人住宅樓價(jià)指數(shù)連漲15個(gè)月，且連續(xù)第八個(gè)月創(chuàng)出新高，但隨著中國(guó)政府對(duì)地產(chǎn)投資的管控加劇，香港地產(chǎn)業(yè)的上漲勢(shì)頭或?qū)⒃馐艽驌?。屆時(shí)受損最嚴(yán)重的將是香港地產(chǎn)的持有者。
英國(guó)
英國(guó)脫歐帶來(lái)的英鎊下挫是中資追捧該國(guó)地產(chǎn)的主要原因。在2006年，中資在倫敦商業(yè)地產(chǎn)交易中的參與率還不到1%，但到2016年末，這個(gè)比例飛躍至了25%，并對(duì)當(dāng)?shù)鼐用穹績(jī)r(jià)產(chǎn)生了不小的影響。
摩根士丹利預(yù)計(jì)，隨著中資的撤退，或者至少是投資停滯，倫敦房?jī)r(jià)在士氣上將遭受很大打擊。再加上脫歐帶來(lái)的金融中心地位動(dòng)搖、就業(yè)崗位持續(xù)減少，倫敦商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值在未來(lái)可能面臨一波較大的調(diào)整。
澳大利亞
在2015年至2016年間，中國(guó)是澳大利亞地產(chǎn)的*海外投資者，資金量高達(dá)32萬(wàn)億美元之巨，幾乎是對(duì)美地產(chǎn)投資的4倍。而在這32萬(wàn)億美元中，有20萬(wàn)億美元屬于居民地產(chǎn)交易。
摩根士丹利預(yù)計(jì)，隨著中國(guó)方面的需求放緩，澳大利亞房?jī)r(jià)將受到重大影響。另外，由于中資在最近3年里控制了澳大利亞12-25%的商業(yè)地產(chǎn)交易，悉尼、墨爾本等大城市的樓宇或?qū)⒚媾R巨大風(fēng)險(xiǎn)。
(出處：和訊網(wǎng) 2017年08月03日)
