上海易居房地產(chǎn)研究院8月2日發(fā)布《7月住宅成交報(bào)告》。報(bào)告顯示，7月份50城新建商品住宅成交面積環(huán)比減少7%。從數(shù)據(jù)來(lái)看，目前已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)4個(gè)月的環(huán)比下跌、連續(xù)5個(gè)月的同比下跌。長(zhǎng)春、青島、昆明、南寧等16個(gè)城市交易相對(duì)活躍，屬于跑贏大市的類型。一二三線城市整體均降溫，三線城市中廊坊領(lǐng)跌。嚴(yán)厲的調(diào)控政策加上緊縮的金融環(huán)境會(huì)繼續(xù)對(duì)樓市產(chǎn)生影響，預(yù)計(jì)8月份市場(chǎng)交易繼續(xù)趨弱。
易居研究院研究員賴勤表示，連續(xù)多月的環(huán)比和同比下跌，說(shuō)明市場(chǎng)在持續(xù)降溫，這也體現(xiàn)了各地政策的有效性，部分城市投資投機(jī)需求得到有效地抑制，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在回歸理性。目前來(lái)看，嚴(yán)厲的調(diào)控政策加上緊縮的金融環(huán)境會(huì)繼續(xù)對(duì)樓市產(chǎn)生影響，預(yù)計(jì)8月份市場(chǎng)交易繼續(xù)趨弱。另外，預(yù)期四季度政策面不會(huì)明顯松動(dòng)，傳統(tǒng)的“金九銀十”，今年鐵定泡湯了。
該報(bào)告對(duì)當(dāng)前樓市的分析主要有四個(gè)方面。
一、7月成交繼續(xù)下滑。7月份，易居研究院監(jiān)測(cè)的50個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為2233萬(wàn)平方米，環(huán)比減少7%，同比減少21%。從數(shù)據(jù)來(lái)看，目前已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)4個(gè)月的環(huán)比下跌，連續(xù)5個(gè)月的同比下跌。連續(xù)多月的環(huán)比和同比下跌，說(shuō)明市場(chǎng)在持續(xù)降溫，這也體現(xiàn)了各地政策的有效性，部分城市投資投機(jī)需求得到有效地抑制，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在回歸理性。
二、以廊坊為代表的環(huán)京樓市持續(xù)領(lǐng)跌全國(guó)。對(duì)7月份全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積的環(huán)比增幅進(jìn)行排序。從排行中可以看出，增幅較大的5個(gè)城市分別為南寧、常德、北海、三亞和嘉興。對(duì)于南寧和三亞來(lái)說(shuō)，預(yù)售證集中發(fā)放，推盤量較大。而對(duì)于嘉興來(lái)說(shuō)，環(huán)比增幅較大和6月份整體成交很低迷有關(guān)。
從環(huán)比跌幅數(shù)據(jù)看，包括廊坊、贛州、蘇州、佛山和呼和浩特等城市有明顯下跌。對(duì)于廊坊來(lái)說(shuō)，嚴(yán)厲的政策管控導(dǎo)致了市場(chǎng)交易的下滑。對(duì)于蘇州來(lái)說(shuō)，新房供應(yīng)量銳減，導(dǎo)致了成交數(shù)據(jù)的下滑。
對(duì)7月份全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積的同比增幅進(jìn)行排序。從排行中可以看出，同比增幅較大的5個(gè)城市為三亞、北海、九江、威海和昆明。對(duì)于三亞來(lái)說(shuō)，同比增幅較大和去年同期的成交規(guī)模較小有關(guān)。而對(duì)于北海、九江、威海和昆明來(lái)說(shuō)，購(gòu)房政策相對(duì)寬松，市場(chǎng)交易總體較高。
從同比跌幅的數(shù)據(jù)看，同比跌幅*的5個(gè)城市為廊坊、濟(jì)南、福州、呼和浩特和北京。對(duì)于廊坊、濟(jì)南、福州和北京來(lái)說(shuō)，購(gòu)房政策總體是較緊的，持續(xù)的政策高壓下住宅成交量容易下滑。
我們根據(jù)散點(diǎn)圖對(duì)此類城市的市場(chǎng)交易進(jìn)行象限劃分?；?0個(gè)城市7月份環(huán)比和同比增幅（-7%、-21%），劃分為四個(gè)不同的象限。不同的象限對(duì)應(yīng)了不同的市場(chǎng)交易熱度和市場(chǎng)特征。
*象限：環(huán)比增幅>-7%，同比增幅>-21%。共16個(gè)城市，分別為長(zhǎng)春、青島、昆明、南寧、海口、蘭州、威海、徐州、溫州、焦作、常德、岳陽(yáng)、九江、北海、三亞和寶雞。此類城市中，部分購(gòu)房環(huán)境相對(duì)寬松，需求規(guī)模相對(duì)較大，市場(chǎng)交易最為活躍，屬于跑贏大市的類型。
第二象限：環(huán)比增幅<-7%，同比增幅>-21%。共11個(gè)城市，分別為蘇州、寧波、重慶、揚(yáng)州、蕪湖、滁州、蚌埠、宜昌、襄陽(yáng)、莆田和韶關(guān)。此類城市中，部分受到政策調(diào)控的影響，市場(chǎng)交易略有下滑。但同比數(shù)據(jù)又說(shuō)明相比去年水平并沒(méi)有明顯降溫。
第三象限：環(huán)比增幅<-7%，同比增幅<-21%。共13個(gè)城市，分別為廣州、深圳、濟(jì)南、杭州、呼和浩特、牡丹江、廊坊、鎮(zhèn)江、安慶、贛州、佛山、惠州和柳州。此類城市中，部分城市過(guò)去市場(chǎng)交易相對(duì)高，有一定的透支現(xiàn)象，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)比和同比值都偏小，屬于受本輪調(diào)控影響較大的城市。
第四象限：環(huán)比增幅>-7%，同比增幅<-21%。共10個(gè)城市，分別為北京、上海、南京、福州、南昌、武漢、張家口、無(wú)錫、嘉興和東莞。此類城市購(gòu)房政策總體偏緊，成交量已下降，若維持目前政策，成交量還會(huì)繼續(xù)下降。
三、三類城市均降溫。7月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積為180萬(wàn)平方米，環(huán)比減少16%，同比減少51%。從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市總體上比較平穩(wěn)。但從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市總體上呈現(xiàn)了降溫態(tài)勢(shì)。這主要是由于預(yù)售證審批較嚴(yán)，供應(yīng)緊缺，后續(xù)這些城市需要積極增加供應(yīng)，尤其是要督促符合預(yù)售條件的項(xiàng)目積極入市。
具體城市看，北上廣深4個(gè)城市環(huán)比增幅分別為-2%、-1%、-33%和-33%，同比增幅分別為-56%、-47%、-54%和-36%。不論是從環(huán)比數(shù)據(jù)還是同比數(shù)據(jù)來(lái)看，這四個(gè)一線城市的樓市都出現(xiàn)了降溫態(tài)勢(shì)，這主要是由于嚴(yán)厲的調(diào)控政策的效應(yīng)持續(xù)釋放，引導(dǎo)過(guò)熱的樓市趨于平穩(wěn)。
7月份，16個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積為1230萬(wàn)平方米，環(huán)比減少4%，同比減少17%。無(wú)論是從環(huán)比數(shù)據(jù)還是同比數(shù)據(jù)看，此類城市呈現(xiàn)了持續(xù)降溫的態(tài)勢(shì)。部分城市隨著認(rèn)房又認(rèn)貸等政策效應(yīng)的釋放，預(yù)計(jì)市場(chǎng)會(huì)有進(jìn)一步降溫的可能。
16個(gè)二線城市中，有8個(gè)城市出現(xiàn)了環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)，8個(gè)城市則有上升的態(tài)勢(shì)。從環(huán)比跌幅來(lái)看，濟(jì)南、蘇州和呼和浩特相對(duì)跌幅大，跌幅分別為23%、35%和34%。而類似南寧和蘭州等城市成交環(huán)比增幅較大，增幅分別為39%和17%。
7月份，30個(gè)三線城市新建商品住宅成交面積為822萬(wàn)平方米，環(huán)比減少10%，同比減少17%。此前三線城市樓市異?；鸨?，隨著市場(chǎng)需求的提前釋放，目前交易量出現(xiàn)環(huán)比小跌也屬正常。
30個(gè)三線城市中，有19個(gè)城市成交面積出現(xiàn)環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)，而其他11個(gè)城市則有所上升或持平。從排行中可以看出，環(huán)比跌幅排名前5位的城市分別為廊坊（-46%）、贛州（-37%）、佛山（-34%）、宜昌（-31%）和蚌埠（-30%）。此類排名中部分城市政策管控較嚴(yán)或者政策有所升級(jí)，市場(chǎng)交易容易下滑。而從環(huán)比增幅排行看，排名前5位的城市分別為常德（31%）、北海（30%）、三亞（20%）、嘉興（19%）和寶雞（18%）。類似城市市場(chǎng)交易活躍，和部分城市的購(gòu)房政策總體寬松等因素是有關(guān)的。
廊坊自從經(jīng)歷了2016年12月的瘋狂之后，新建商品住宅成交面積大幅回落，繼今年6月的成交量10.23萬(wàn)平方米創(chuàng)下近一年的新低后，7月份的5.48萬(wàn)平方米進(jìn)一步刷新*成交紀(jì)錄。6月初廊坊進(jìn)一步收緊樓市調(diào)控政策，隨著政策效應(yīng)的釋放，廊坊市場(chǎng)大幅降溫，成交量和成交價(jià)都應(yīng)聲下跌。作為環(huán)京最主要的區(qū)域，廊坊市場(chǎng)的迅速降溫代表著整個(gè)環(huán)京區(qū)域的成交走弱。
四、8月份市場(chǎng)交易繼續(xù)趨弱。7月份市場(chǎng)延續(xù)降溫態(tài)勢(shì)，一方面，樓市調(diào)控政策持續(xù)作用，引導(dǎo)前期過(guò)熱的樓市步入平穩(wěn)，另一方面，受限于預(yù)售證審批、預(yù)售價(jià)格管控等因素，供應(yīng)量偏緊，成交量受到影響。另外，高溫天氣對(duì)成交量的影響也是不容忽視的，夏天歷來(lái)是樓市的傳統(tǒng)淡季。
目前來(lái)看，嚴(yán)厲的調(diào)控政策加上緊縮的金融環(huán)境會(huì)繼續(xù)對(duì)樓市產(chǎn)生影響，預(yù)計(jì)8月份市場(chǎng)交易繼續(xù)趨弱。另外，預(yù)期四季度政策面不會(huì)明顯松動(dòng)，傳統(tǒng)的“金九銀十”，今年鐵定泡湯了。
附注：
50個(gè)典型城市分別為：北京、上海、廣州、深圳、長(zhǎng)春、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、福州、南昌、武漢、重慶、昆明、南寧、海口、呼和浩特、蘭州、牡丹江、張家口、廊坊、威海、徐州、無(wú)錫、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、溫州、嘉興、蕪湖、滁州、蚌埠、安慶、焦作、宜昌、襄陽(yáng)、常德、岳陽(yáng)、九江、贛州、莆田、佛山、東莞、惠州、韶關(guān)、北海、柳州、三亞、寶雞。其中一線城市4個(gè)、二線城市16個(gè)、三線城市30個(gè)。
