回顧競拍過程，外界普遍的疑惑點是，東城區(qū)地塊既坐擁北京（樓盤）東二環(huán)的地理優(yōu)勢，為何落得無人問津的局面，僅經(jīng)兩輪報價便得以成交？
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 8月1日，北京市以東城區(qū)一宗限售價約9萬元的地塊，敲響了月內(nèi)11宗、共計66.1萬平方米、超260億元土地盛宴的鐘聲。然而，外界滿心期待的東城區(qū)地塊土拍大戰(zhàn)，卻早早地收了場。
8月1日下午正式競拍前，平谷區(qū)的兩宗地塊已先后有多家參拍房企到場。相比之下，“五年方一遇”的東城永區(qū)外大街0503-602北、606東、606西地塊卻無人問津，僅有的三家競買人保利首開、平安、華潤招商碧桂園均未現(xiàn)身。
隨后，北京規(guī)土委官網(wǎng)上顯示地塊已正式成交。
這宗地塊僅獲得了兩次報價，*次報價為38.2億元；第二次報價38.4億元，亦為最終的成交價，競得企業(yè)為北京潤置商業(yè)運營管理有限公司、招商局地產(chǎn)（北京）有限公司和北京碧桂園廣盈置業(yè)發(fā)展有限公司聯(lián)合體。
另外兩宗平谷區(qū)地塊，則由平日里少有亮相的
金科拿下，總價19.9億元，各需自持24%及28%。
“五年一遇”地塊爆冷背后
觀點地產(chǎn)新媒體了解到，北京東城區(qū)地塊為R2二類居住用地、B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，土地面積4.24萬平方米，其中建設(shè)用地面積2.93萬平方米，建筑控制規(guī)?！?3598平方米，起始價38.2億元。
競得地塊后，華潤置地華北大區(qū)在官方微信上透露，華潤擬將此項目打造為城市中心高端住宅綜合體。
回顧競拍過程，外界普遍的疑惑點是，東城區(qū)地塊既坐擁北京東二環(huán)的地理優(yōu)勢，為何落得無人問津的局面，僅經(jīng)兩輪報價便得以成交？
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對觀點地產(chǎn)新媒體介紹，之所以無人應(yīng)價，是因為地塊還包括了其他的隱性成本，其他房企向上叫價的空間太小。
觀點地產(chǎn)新媒體了解到，東城區(qū)宗地總用地面積為4.25萬平方米，其中建設(shè)用地面積為2.93萬平方米，代征地面積1.32萬平方米，規(guī)劃建筑面積為7.36萬平方米。
按照出讓要求，競得企業(yè)的開發(fā)商，需要支付土地開發(fā)建設(shè)補償費33.9億元，需自持經(jīng)營地塊中50%的商業(yè)部分20年。除此，地塊中居住建筑規(guī)模需執(zhí)行“90/70”政策，競買開發(fā)商還需在地塊內(nèi)配建不小于7000平方米的燕墩博物館，并無償移交東城區(qū)文化委員會。
加上33.9億元補償費，地塊實際上總共的代價為72.3億元，以規(guī)劃建面來算，樓面價達9.82萬元/平方米。而按照公告要求，這宗地塊的總商品住房銷售均價不超過8.91元/平方米，且*銷售單價不得超過9.35萬元/平方米。
若僅以上述標(biāo)準(zhǔn)來看，這宗地塊是實打?qū)嵉拿娣圪F過面包。但是郭毅分析，房企之所以愿意為這宗地塊埋單，也是因為這宗地塊中尚有一些可伸縮的盈利空間。
她判斷，項目中部分商業(yè)與公建是可以散售的，由于地塊位于二環(huán)且不限售價，未來升值空間可期。
由此看出，碧桂園這一次參與拿地，也是下了“血本”的。觀點地產(chǎn)新媒體就此事聯(lián)系了碧桂園北京區(qū)域副總裁林偉營，其表示：“地塊是由京西區(qū)域公司拿地，本人不好評價，但他也轉(zhuǎn)述京西區(qū)域負責(zé)人的話，表示地塊沒有其他可以透露的?！?/P>
觀點地產(chǎn)新媒體了解到，碧桂園曾于2015年10月聯(lián)合金茂以總價51.8億元摘得北京豐臺區(qū)兩宗地塊，但由于地塊的成本超出預(yù)期，碧桂園*進京最終擱淺。今年4月，有消息傳碧桂園擬收購北京九華山莊集團股份有限公司進京，但消息并未獲得碧桂園官方確認(rèn)。
5月份，碧桂園終于以2.2億元拍得密云新城地塊，*通過土地公開拍賣形式進京。而觀點地產(chǎn)新媒體查閱2016年年報，碧桂園在全國共有722個項目，其中便有一個項目位于北京市。年報還顯示，該公司于北京的土地儲備17.7萬平方米。
金科
在北京東城區(qū)地塊意外爆冷之時，平谷區(qū)夏各莊鎮(zhèn)兩宗地塊也不讓觀看者失望，已有許多時日未在北京公開市場露面的
金科，一口氣拿下了這兩宗地塊。
現(xiàn)場消息顯示，平谷區(qū)夏各莊鎮(zhèn)03-04地塊R2二類居住用地、夏各莊鎮(zhèn)03-11、03-13、03-14地塊R2二類居住用地、A33基礎(chǔ)教育用地均有超過十家企業(yè)參與競拍。
首先拍賣的夏各莊鎮(zhèn)03-04地塊，競至第十輪之時，石榴集團叫價8.23億元，達到*限價，進入競自持環(huán)節(jié)。最終，經(jīng)過七輪競自持，
金科以自持24%的代價競得地塊。
在隨后的夏各莊鎮(zhèn)03-11、03-13、03-14地塊的爭奪中，以旭輝、
金科應(yīng)價最為積極，在11輪時
金科叫價11.67億元，進入競自持環(huán)節(jié)。之后，現(xiàn)場依舊是旭輝與
金科的戰(zhàn)場，最終
金科以自持28%面積再獲一子。
出讓公告顯示，夏各莊鎮(zhèn)03-04地塊土地面積4.86萬平方米，建筑控制規(guī)模5.83萬平方米，掛牌起始價5.5億元。夏各莊鎮(zhèn)03-11、03-13、03-14地塊土地面積8.66萬平方米，建筑控制規(guī)模9.06萬平方米，起始價7.8億元。
而且，這兩宗地塊中商品住房銷售限價一致，皆為均價不超過26014元/平方米，*銷售單價不得超過27315元/平方米。
相比起位居二環(huán)的東城區(qū)地塊，平谷區(qū)夏各莊鎮(zhèn)的兩宗地塊可謂“山高水遠”，但這似乎并不影響房企們的熱情。而且，從競價過程來看，
金科幾乎表現(xiàn)出“誓在必得”的姿態(tài)。
據(jù)郭毅分析，這兩宗地塊的容積率都比較低，分別為1.0及1.2，可以設(shè)計為類獨棟的產(chǎn)品。而且，雖然項目的位置距離市中心比較遠，但項目可經(jīng)機場第2高速連接市區(qū)，地塊交通狀況并不差。
其次，項目鄰近中弘的康體養(yǎng)老文旅大盤，周邊未來的配套以及文旅資源可期。*，考慮到平谷核心區(qū)的別墅、高端住宅項目限售價也在2.5萬元左右，而兩宗地塊距離核心區(qū)較遠，限價卻更高，這為開發(fā)商騰出了更多的操作空間。
不過，對于項目中的自持部分，郭毅認(rèn)為，這兩宗地塊位于平谷的郊區(qū)，租賃市場的需求并不大，所以自持部分將是房企面臨的另一個難題。但對于在北京項目儲備較少的
金科而言，這也是出于拿地的訴求所作出的選擇。
據(jù)悉，
金科在幾年前曾在北京開發(fā)過廊橋水岸、
金科納帕莊園等產(chǎn)品，但是目前的貨值儲備已然不多。2014年，
金科曾以23.6億元競得大興生物醫(yī)藥基地一地塊，其中的自住房部分已于2015年搖號，商業(yè)部分則先后于2017年1月及4月獲批預(yù)售證。
北京住建委數(shù)據(jù)顯示，4月19日獲批的
金科果凍項目共計625套房源（商業(yè)屬性）目前仍然顯示為可售狀態(tài)。2017年，
金科還計劃推出奧北別墅區(qū)的別墅作品
金科天璽。
(出處：觀點地產(chǎn)網(wǎng) 2017年08月01日)
