在調(diào)控依舊從嚴(yán)的上海（樓盤），樓市成交回歸平穩(wěn)理性，但這一環(huán)境下的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司卻面臨另一番完全不同的生態(tài)變化中。
來自鏈家、中原等機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月上海新房成交量連續(xù)三周回歸10萬平方米以下。于此同時，監(jiān)管嚴(yán)控不改。10月25日，國家發(fā)展改革委和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部開展商品房銷售價格行為聯(lián)合檢查。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次檢查是在“房住不炒”精神指導(dǎo)下進(jìn)行的，也是為了查處各類有違此類精神的新房和二手房銷售行為，充分體現(xiàn)了各部委對于當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場管控的積極導(dǎo)向。
事實上，相關(guān)部門對中介的監(jiān)管非常密集。一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)人士透露，有關(guān)部門對上海中介的檢查，包括房價、委托書等，去年以來已經(jīng)查了幾次。
在此環(huán)境下，上海的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也在做出相應(yīng)調(diào)整。最受業(yè)內(nèi)關(guān)注的莫過于，上海鏈家實行業(yè)務(wù)員降底薪提提成制以及我愛我家擴店招人。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者通過多方信源求證獲悉，上海鏈家該制度在10月中旬就已陸續(xù)開始，目前上海鏈家已有部分業(yè)務(wù)員跳槽至我愛我家。但上述績效調(diào)整以及人員跳槽事件尚未獲得鏈家方面最終確認(rèn)，鏈家相關(guān)人士僅強調(diào)目前門店人員變動不大。
一名多年從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的人員說，一般而言，中介招人擴店都是在市場低迷時完成的，市場好的時候才用得上；如果等到市場好的時候才開始儲備人員，那么肯定會錯過一波行情。
中介門店調(diào)整
在上海，經(jīng)紀(jì)公司的調(diào)整主要表現(xiàn)在人員流動、運營模式、門店規(guī)模等方面。大中介之間人員流動比前兩年市場好的時候更為明顯，表現(xiàn)為或精簡人員或招兵買馬。以徐匯宜山路段為例，這里集結(jié)了太平洋(601099,股吧)房屋、鏈家、中原等幾家大型中介，太平洋房屋一個月前已陸續(xù)有業(yè)務(wù)員分別跳槽至我愛我家和鏈家做店長，而成本管控之下，鏈家同時在淘汰成交能力較弱的一線業(yè)務(wù)員。
上海鏈家內(nèi)部調(diào)整的最直接表現(xiàn)就是實行業(yè)務(wù)員降底薪提提成制度。上述業(yè)內(nèi)人士分析，市場行情不好，對中介最直接的影響就是成本壓力。據(jù)透露，上海中原門店業(yè)務(wù)員有1萬多人，根據(jù)鏈家門店規(guī)模遠(yuǎn)超中原來看，其業(yè)務(wù)員人數(shù)肯定多于中原。去年以來，鏈家招聘了大量大學(xué)畢業(yè)生，成本也隨之上漲。一般而言，中介在擴張周期內(nèi)給付的業(yè)務(wù)員底薪較高，比如鏈家、我愛我家底薪就相對高于中原、太平洋房屋等在上海發(fā)展多年的中介提出的底薪水平。
業(yè)內(nèi)人士表示，我愛我家目前在重復(fù)鏈家2013-2015年的擴張模式。據(jù)不完全統(tǒng)計，該公司今年已新開店300多家，但大部分只是分布在寶山等中外環(huán)區(qū)域。一名業(yè)內(nèi)人士分析道，鏈家近來的表現(xiàn)似乎是借機調(diào)整。但2015年鏈家在擴張之時恰有德佑作為業(yè)務(wù)補充，我愛我家此前獲得數(shù)億融資，在行情恢復(fù)之前，會否有另一個大規(guī)模經(jīng)紀(jì)公司可供其借力擴張，尚不得而知。目前我愛我家在上海浦東和閔行區(qū)擴張較快，但因此也容易帶出管理弊端，如其在延吉中路的*門店，人員流動較大。此外，我愛我家在內(nèi)環(huán)布店機會非常少。
偉業(yè)我愛我家(博客,微博)集團副總裁胡景暉透露，今年至今，我愛我家在上海已經(jīng)開店超過300家，陸續(xù)還在開；他強調(diào)很多投入是滾動的，無法具體透露擴張成本，只能說在上海市場增加了一些投入和發(fā)展力度。他還透露，我愛我家短期目標(biāo)是在上海市占率上有所提升，爭取今年底明年初進(jìn)入市場前兩名，在上海市場縮短和鏈家的差距。
一名*業(yè)內(nèi)人士對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者透露，小公司的弊端就是房源少，客戶選擇不多，如果有客戶需要某個小區(qū)的房源，中介就針對性地開發(fā)該小區(qū)房源，開發(fā)方式通常就是找同行問。而直營店的好處在于，以鏈家為例，哪怕只有一套房源，鏈家所有店面都能共享；加盟店成本低，但加盟店是相互看不到房源的。
不過目前鏈家的策略已有所改變。此前其主打人海戰(zhàn)術(shù)，但現(xiàn)在，業(yè)務(wù)員更傾向于尋求房源、與業(yè)主客戶溝通。
今年以來，上海鏈家在一手房、租賃上轉(zhuǎn)型力度較大。中原最早主要做二手，后來轉(zhuǎn)做側(cè)重于一手代理業(yè)務(wù)。據(jù)透露，2014年-2015年，徐家匯(002561,股吧)二手房交易中，鏈家和太平洋房屋一共占了80%-90%份額。
此外，中原也開始側(cè)重一手商業(yè)項目銷售?！笆袌鰧θ魏我患叶加袥_擊，鏈家之前擴張猛，導(dǎo)致可能抗沖擊能力偏弱，底薪制度調(diào)整也是變相調(diào)整；中原則大力轉(zhuǎn)型一手代理。”上述業(yè)內(nèi)人士說。
低迷期成交生態(tài)
目前，上海樓市的成交周期正在拉長，王孟今年初賣掉了自己在三林區(qū)域的一套次新房，他是在今年3月份將房子掛牌1個月就賣出。而他的鄰居，最近掛牌的房子一直還沒賣出去。
在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)，成交量比較穩(wěn)定，競爭也非常激烈。根據(jù)信義房屋徐匯東曼一店經(jīng)理耿楠楠透露，該門店8、9月份成交都為5套房，行情比6、7月好，相比去年同期仍然是下跌；一名田林區(qū)域的業(yè)務(wù)員透露，自己連續(xù)3個月沒有開單（簽約銷售），就在9月份集中成交了6套房子。
據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，上海目前全市每月成交量在1.2萬套左右，最近幾個月都在低位徘徊。鏈家中環(huán)區(qū)域分管古北片區(qū)的運營總監(jiān)孫成平強調(diào)，目前上海鏈家有1000多家門店，只能說局部市場在做結(jié)構(gòu)優(yōu)化，古北多數(shù)為涉外社區(qū)，價格與內(nèi)環(huán)差不多，屬于改善型板塊。他指出，8月份，政策與市場推動下，中環(huán)外剛需板塊成交量上升，很多改善型客戶賣掉小戶型之后，要換到中環(huán)內(nèi)，因此上海鏈家9月份成交環(huán)比增長，10月份應(yīng)該會持平。
上海中原新江灣城店總監(jiān)錢進(jìn)指出，中外環(huán)之間的板塊月成交20套左右，門店則平均為兩套?？傮w而言，成交量比去年同期下跌60%。錢進(jìn)認(rèn)為，新江灣城板塊具有特殊性，屬于前兩年較熱門板塊，成交量較高，價格也較高。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者綜合調(diào)研發(fā)現(xiàn)，信貸政策影響下，上海中外環(huán)房價有5%左右下調(diào)。9、10月份由于“金九銀十”的影響，二手房成交量稍好于此前；但一手樓由于限價原因，市場成交不算非?；钴S。
據(jù)錢進(jìn)透露，受信貸政策收緊影響，客戶的操作周期從2.5-3個月延長至5個月左右。他認(rèn)為，未來市場仍將維持1.2-1.3萬套左右成交量，年底一般而言成交量還會減少；剛需板塊200萬左右總價房屋成交較活躍，比如楊浦區(qū)中原板塊。
大部分中介人士接受采訪時都表示現(xiàn)在最關(guān)注新的政策指引，在政策面來說短期內(nèi)不會放寬；明年一季度之前信貸政策也不會放松。上海中原另一名******級店長認(rèn)為，到2018年底2019年初，由于會有客戶群體的社保年限到達(dá)5年，將不被限購，屆時市場或?qū)⒊霈F(xiàn)一輪波動。
(出處：21世紀(jì)經(jīng)濟 2017年10月28日)
