過(guò)去二十年里，只要有錢，買房一直是老百姓(603883)的*選擇。不過(guò)就當(dāng)前來(lái)看，情況似乎發(fā)生了變化，房子不再是老百姓的心頭好，房產(chǎn)銷售低迷也已成為國(guó)內(nèi)穩(wěn)增長(zhǎng)的主要拖累項(xiàng)。
在此背景下，今年以來(lái)房地產(chǎn)銷售刺激政策頻出，但受“買漲不買跌”的慣性影響，很多剛需、改善性人群反倒犯起了嘀咕，不知道當(dāng)下應(yīng)該買房還是再等一等。
量?jī)r(jià)齊跌，觀望氛圍濃厚
從數(shù)據(jù)上看，當(dāng)前的房地產(chǎn)銷售已出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面。
2022年1-5月，全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積同比下滑23.6%，四五月份降幅明顯擴(kuò)大。高頻數(shù)據(jù)顯示，2022年4月1日-6月15日，30大中城市合計(jì)成交面積同比下滑47.3%。需要注意的是，相比受疫情影響城市，基本未受疫情影響的城市商品房銷售降幅也不遑多讓，因此，疫情并非住房銷售快速下滑的主因。
從70大中城市二手住宅價(jià)格數(shù)據(jù)看，一線城市仍保持正增長(zhǎng)，三線和二線城市房?jī)r(jià)均已出現(xiàn)同比下跌。2022年5月，一二三線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅分別為：1.7%、-1.7%、-3.2%。
受量?jī)r(jià)齊跌影響，房地產(chǎn)銷售額出現(xiàn)快速下滑。2022年5月，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額約5192億元，同比下降59.9%，降幅較上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)創(chuàng)近年來(lái)新低；單月銷售金額超百億的開發(fā)商僅14家。
事實(shí)上，為穩(wěn)住地產(chǎn)預(yù)期，2022年以來(lái)，從地方到中央，地產(chǎn)放松力度不斷強(qiáng)化。
全國(guó)層面看，5年期LPR累計(jì)下調(diào)0.2%，首套房貸款利率下限調(diào)整為5年期LPR減20個(gè)基點(diǎn)至4.25%，明確保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理等；地方層面則綜合采取多種放松手段，包括但不限于放松限購(gòu)、限貸、限售，提高公積金額度，降低首付比例、購(gòu)房補(bǔ)貼，多孩家庭購(gòu)房支持，人才購(gòu)房政策等，且城市能級(jí)逐步從三四線向一二線城市擴(kuò)展。
但從政策效果上看，商品房銷售數(shù)據(jù)并未明顯改善。
對(duì)于投資購(gòu)房群體，持續(xù)受房住不炒政策壓制，缺乏購(gòu)房動(dòng)力。截至目前，盡管多地放松地產(chǎn)政策，但房住不炒仍是底線，政策面既希望地產(chǎn)銷售復(fù)蘇以帶動(dòng)消費(fèi)回暖、對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行，又不希望、不支持房?jī)r(jià)重回快速上漲態(tài)勢(shì)。既然房?jī)r(jià)不會(huì)快速上漲，投資購(gòu)房群體就缺乏購(gòu)房動(dòng)力。
對(duì)于剛需、改善性需求而言，限購(gòu)、限貸、降低首付比例和房貸利率都有效果，但受疫情期間居民收入增幅放緩和房?jī)r(jià)下跌預(yù)期影響，剛需群體的觀望情緒濃厚。
人們?yōu)槭裁床毁I房了？
對(duì)剛需群體而言，買房雖是剛需也是可延期需求。當(dāng)大家對(duì)收入前景偏悲觀時(shí)，會(huì)傾向于少貸款、多儲(chǔ)蓄，用租房替代購(gòu)房，以避免房貸壓力；或者當(dāng)大家預(yù)期房?jī)r(jià)有一波下跌時(shí)，也會(huì)傾向于等一等，希望低價(jià)撿漏。
就當(dāng)前來(lái)看，這兩大因素兼而有之。
1、房?jī)r(jià)收入比拉大，購(gòu)房壓力大增
隨著房?jī)r(jià)的逐年走高，剛需群體開始遭遇首付款和還貸支出兩重挑戰(zhàn)。
十年前，剛需群體買房的主要障礙是首付款，只要能夠湊夠首付，還貸壓力基本可控。以總房?jī)r(jià)100萬(wàn)、30%首付、房貸30年、利率5%為例，每月還本付息3757元，雖有壓力，但在可承受范圍之內(nèi)。因此，只要湊夠首付，就能買房上車，然后坐等房?jī)r(jià)上漲、財(cái)富增值。至于首付怎么湊，主流的辦法就是所謂的“六個(gè)錢包”，集夫妻背后兩個(gè)家族之力買房。
時(shí)至今日，由于過(guò)去十年房?jī)r(jià)增速高于居民收入增速，剛需群體既很難湊夠首付，也難以負(fù)擔(dān)每月的房貸壓力。
假定十年前100萬(wàn)的房子漲價(jià)至300萬(wàn)，其他條件不變，首付款從30萬(wàn)變成90萬(wàn)，每月還貸支出從3757元漲至11273元，購(gòu)房壓力大增。
此時(shí)，剛需群體既便耗盡家族財(cái)富湊夠首付款，每月還貸壓力也是一筆巨大支出，幾乎耗盡可支配現(xiàn)金收入。勉力維持之下，還貸剛性會(huì)極大地削弱家庭抗風(fēng)險(xiǎn)能力，任何預(yù)期之外的現(xiàn)金支出增加或現(xiàn)金流入下降都可能導(dǎo)致房貸斷供。疫情期間因失業(yè)導(dǎo)致房貸斷供的案例頻上熱搜，便是例證。
面對(duì)這種潛在壓力，越來(lái)越多的剛需群體不敢買房，不愿將家庭至于巨大的剛性還貸壓力之下，尤其是疫情尚未結(jié)束，工作穩(wěn)定性和收入預(yù)期仍有較大不確定性。
2、博弈房?jī)r(jià)下降，想要再等一等
也有不少家庭具備購(gòu)房實(shí)力，能夠承擔(dān)還貸壓力，但在二三線城市房?jī)r(jià)已出現(xiàn)出現(xiàn)微降的情況下，更多地人愿意再等一等，等房?jī)r(jià)再降一降。
對(duì)于愿意等待的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，*的底氣來(lái)自“房住不炒”。房住不炒限制住了房?jī)r(jià)快速上漲的可能性，既然房?jī)r(jià)不可能大幅上漲，等一等就沒有太大的機(jī)會(huì)成本，大不了平價(jià)去買，說(shuō)不定還能降一降呢。央行調(diào)研問(wèn)卷顯示，截止今年1季度末，僅16.3%的受訪者預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲，房?jī)r(jià)信心滑落至近年來(lái)低點(diǎn)。
此外，的確有一些中長(zhǎng)期因素為房?jī)r(jià)下行預(yù)期提供支撐。
一是人口老齡化提速。人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)變動(dòng)是左右房?jī)r(jià)走勢(shì)的核心因素。2021年末，我國(guó)60歲及以上人口數(shù)量達(dá)2.67億人，占比18.9%，較十年前提升5.2個(gè)百分點(diǎn)。人人都會(huì)老去，老齡化歸因于少子化，即不是老年人占比多了，而是年輕人占比少了。年輕人是購(gòu)房主力軍，年輕人占比下降會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房需求出現(xiàn)趨勢(shì)性萎縮。
二是城鎮(zhèn)化減速。過(guò)去幾十年，城鎮(zhèn)化率的快速提升導(dǎo)致人口流動(dòng)加速，城市作為整體的人口凈流入?yún)^(qū)域，房?jī)r(jià)迎來(lái)了趨勢(shì)性上漲。截至2021年末，我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到64.72%，快速提升期接近尾聲，對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)效果減弱。
三是房產(chǎn)稅預(yù)期打擊多套房持有需求。雖然相關(guān)部門明確表態(tài)，當(dāng)前不是推出房產(chǎn)稅的好時(shí)機(jī)，但著眼于未來(lái)，房產(chǎn)稅遲早會(huì)來(lái)已成為大眾共識(shí)。結(jié)合歐美發(fā)達(dá)國(guó)家1%-2%左右的房產(chǎn)稅率來(lái)看，房產(chǎn)稅的出臺(tái)會(huì)有效抑制民眾的二套房持有需求，從根本上壓制房?jī)r(jià)。
面對(duì)上述因素制約，時(shí)間似乎站在愿意等一等的購(gòu)房人這邊。既然如此，大家就樂(lè)意等一等，削弱了短期刺激政策的效果。
重塑購(gòu)房積極性
面對(duì)預(yù)期轉(zhuǎn)弱的現(xiàn)狀，要在房住不炒的政策限制下激活剛需群體的購(gòu)房積極性，需要從首付款和還貸壓力兩方面著手。
一是降低首付款比例或提供首付款補(bǔ)貼。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前已有超過(guò)30個(gè)城市將首套房購(gòu)房比例從30%降至20%，能較好地提高剛需群體購(gòu)房積極性。但僅是這樣很難快速見效。
結(jié)合歷史經(jīng)驗(yàn)看，2015年6月啟動(dòng)的“棚改貨幣化”是當(dāng)時(shí)那一輪房地產(chǎn)周期走出低迷的重要驅(qū)動(dòng)力。棚改貨幣化直接把錢發(fā)給剛需群體，具有立竿見影的效果。換言之，大額購(gòu)房補(bǔ)貼是更有效的政策措施。
二是降低利率，延長(zhǎng)貸款期限，降低還貸壓力。2022年Q1，我國(guó)剔除經(jīng)營(yíng)貸后的居民杠桿率為47.4%，仍有一定的加杠桿空間，當(dāng)務(wù)之急是繼續(xù)降低居民加杠桿后的還貸壓力。
2022年5月，我國(guó)首套房平均貸款利率為5.03%，仍處于較高位置。好消息是，越來(lái)越多的城市直接把首套房利率降至4.25%的*點(diǎn)，但從純粹的貸款風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，4.25%的房貸利率仍有繼續(xù)下調(diào)的空間。具體執(zhí)行上，可以通過(guò)進(jìn)一步放開房貸利率下限，允許各地因城施策繼續(xù)調(diào)降房貸利率。
同時(shí)，相比降低房貸利率，延長(zhǎng)貸款期限對(duì)于緩解房貸壓力具有更加立竿見影的效果。舉例來(lái)說(shuō)，200萬(wàn)貸款，利率4.25%，貸款期限從25年延長(zhǎng)至30年，每月還貸支出凈下降1000元；貸款期限從25年延長(zhǎng)至35年，每月還貸支出凈下降1677元。
三是合理引導(dǎo)房?jī)r(jià)預(yù)期。受“買漲不買跌”的心理影響，不少剛需購(gòu)房人觀望情緒濃厚，期待看到房?jī)r(jià)大幅下降，以撿漏入場(chǎng)。事實(shí)上，這種想法并不現(xiàn)實(shí)。
房地產(chǎn)是銀行體系主要抵押物，房?jī)r(jià)下降不僅影響存量購(gòu)房人的還貸積極性，也會(huì)對(duì)銀行非房貸類貸款質(zhì)量產(chǎn)生重要影響，所以，政府有形之手會(huì)引導(dǎo)房?jī)r(jià)在合理區(qū)間內(nèi)波動(dòng)，快速上漲受管控，大幅降價(jià)也不可行。
從長(zhǎng)期因素來(lái)看，也不支持房?jī)r(jià)持續(xù)下行。作為與地理位置捆綁的稀缺資源，房地產(chǎn)具有長(zhǎng)期抗通脹屬性，人口結(jié)構(gòu)變化帶來(lái)的總需求萎縮可以通過(guò)供給側(cè)出清的方式重新實(shí)現(xiàn)均衡，不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)構(gòu)成長(zhǎng)期影響。舉例來(lái)說(shuō)，過(guò)去40年里，美國(guó)房?jī)r(jià)年均增速3.8%，英國(guó)房?jī)r(jià)年均增速為5.9%，再疊加房產(chǎn)的租金收益，總收益水平遠(yuǎn)超同期通脹，是較好的長(zhǎng)期配置資產(chǎn)之一。
就我國(guó)而言，在房住不炒、人口老齡化、經(jīng)濟(jì)增速放緩等宏觀大背景下，房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)代已成為過(guò)去，但這并不會(huì)剝奪房地產(chǎn)作為長(zhǎng)期抗通脹資產(chǎn)的優(yōu)越性，房?jī)r(jià)依舊會(huì)隨著貨幣超發(fā)而保持穩(wěn)定上行。
綜上可知，房?jī)r(jià)短期內(nèi)不可能大幅下行，長(zhǎng)期有望保持穩(wěn)定緩慢上行。對(duì)剛需和改善性群體而言，遲早都要買房，在各項(xiàng)刺激政策頻出的時(shí)候買房，享受更低的利率、更低的首付、更優(yōu)惠的政策，便可理解為一種理性的抄底行為，過(guò)度觀望等待*點(diǎn)并不可取。
