開發(fā)商信誓旦旦的承諾一周之內(nèi)不漲價以及“北京四環(huán)房價進(jìn)入8萬元時代”的行業(yè)判斷，似乎令市場進(jìn)入了亢奮的狀態(tài)。
不過，隨著新政出臺10天，開發(fā)商“約好”的漲價并未出現(xiàn)，二手房的市場雖然新房源掛牌量和帶看量有大幅上漲，但成交量并未有明顯提升。
“現(xiàn)在的市場熱度遠(yuǎn)未到亢奮的程度，據(jù)我們的調(diào)查，幾個號稱連夜排隊、一夜熱銷的項目，大多都是房企炒作的噱頭，希望給購房者造成熱銷漲價的心理預(yù)期?！狈康禺a(chǎn)行業(yè)分析人士陳劍波告訴《華夏時報》記者，“真實的情況是新政出臺后，樓市成交確實見到起色，但只是穩(wěn)步上漲，并未出現(xiàn)井噴?！?/P>
“熱銷”真相
4月6日，清明節(jié)放假的第三天。北京大興區(qū)一知名樓盤售樓處內(nèi)顯得有些冷清，不如前兩天人多，只有五六個銷售人員閑坐在洽談區(qū)里閑聊。
“我們這個項目現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，剩下的房源不多，目前主要是老項目的出清，因此并沒有推出大幅的促銷活動，但也沒有上調(diào)價格?！碑?dāng)記者以購房人身份上前咨詢時，一位銷售人員淡淡地告訴記者。
一直打算在北京購房的黃小姐在新政出臺后，不得不加快了購房的計劃。在清明放假期間，她幾乎咨詢了北京所有的剛需項目樓盤。
“我問到的大多數(shù)項目都說項目的房源不多，基本沒有集中推盤促銷的情況。不放量哪還有熱銷呢？”黃小姐告訴記者，與以往樓盤銷售“狂轟亂炸”式的電話追訪不同，清明過后，給她電話推銷的銷售人員并不多。
而對于想要購買改善性住房的購房者來說，在經(jīng)歷多次市場的波動之后，出手則更為理性?！罢邔用嫔洗_實釋放了對改善住房的利好，但因為這一類房源在北京市場上非常多，價格應(yīng)該不會馬上就漲起來，所以還想再等等看，不會馬上出手。”想在近期換房的林先生告訴記者。
實際上，清明節(jié)一向是樓市營銷的傳統(tǒng)“淡季”，開發(fā)商對這個節(jié)點的營銷興致相對的冷淡，亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年清明期間北京樓市并無純新盤入市，比去年清明期間2個項目入市更顯冷清。
“除了避免淡季的營銷外，我們也在等央行新政在各銀行間的實質(zhì)落地，同時，按照銷售計劃，4月份一般以前期已推貨量的加速去化為主，并未急于推新?！北本┮患掖笮头科蟮臓I銷總監(jiān)對記者表示。
他告訴記者，目前北京的多數(shù)項目的推盤量出現(xiàn)了減少的情況，這在一定程度上，也讓市場出現(xiàn)了“供不應(yīng)求”的局面，造成“熱銷”假象。
而據(jù)記者在北京市住建委網(wǎng)站上公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，4月4日至6日的三天的假期中，北京市商品住宅分別成交了362套、199套和100套。雖然三天成交總套數(shù)與去年同期相比上漲222%，但與今年3月平均單日成交214套的成交量相比，這一數(shù)字顯得并不驚人。
3?30新政出臺后的首周，北京商品住宅市場成交量出現(xiàn)小幅反彈。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新政首周北京共成交商品住宅2359套，成交面積22.06萬平方米，環(huán)比之前一周，成交套數(shù)、面積分別小幅上漲了22.5%和24.1%。
漲價虛實
3?30新政出臺之后，開發(fā)商聲稱的“暫時不漲價”、“一周不漲價”似乎讓房價上漲成為理所當(dāng)然的事。不過，一周過去了，“約好”的漲價并未出現(xiàn)。
“我咨詢過的樓盤只有一個樓盤告訴我四月中旬再開盤預(yù)計會有500元/平方米的價格上調(diào)，其他樓盤都沒有提到調(diào)價，部分樓盤則表示，如果能盡快購房還會有優(yōu)惠?！秉S小姐告訴記者。
“從目前的情況來看，新政的出臺對于剛需人群的影響少之又少。尤其是北京市場商品房總價偏高，公積金貸款首付無論是兩成還是三成，總額120萬元的貸款上限仍然很難滿足購房人的貸款需求?！贝笈d區(qū)一剛需項目營銷總監(jiān)說道，因此，對于項目來說不能輕易調(diào)價，“調(diào)上去容易，再想調(diào)下來就難了。”
根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月，北京樓市預(yù)計將有31個項目入市，其中包括通泰國際公館、壹中心、魯能七號別墅在內(nèi)的10個純新盤，以及首開?熙悅尚郡、中建?國際、五礦?銘品（等21個老項目后期。
從4月預(yù)計入市項目定價來看，31個項目當(dāng)中僅10個項目公布了預(yù)計售價，其中通泰國際公館預(yù)計售價2.7萬元/平方米、中奧廣場?首站報價3.5萬元/平方米等，其余21個均處待定當(dāng)中。
北京一家全國性房企的營銷總監(jiān)告訴記者，市場上發(fā)出“漲價”聲音的項目也主要是為營銷作秀，為購房者制造“*購房窗口”的心理壓力?！皾q價的前提是成交量上去，現(xiàn)在市場情況剛有所好轉(zhuǎn)就漲價，只會把購房人嚇跑?！?/P>
該項目銷售人員介紹說，“目前項目二期正在進(jìn)行排號，沒有漲價反而還有優(yōu)惠活動?！爆F(xiàn)場看房的買房人告訴記者，已經(jīng)不是*次來看這個項目，此前因為二套房首付過高而一直猶豫，“如今新政出臺，如果選中合適的，會考慮出手。”
與新房市場“不敢輕易漲價”相比，二手房市場則暗潮涌動。
新政出臺后，二手房交易市場明顯升溫。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月*周北京二手房住宅新增掛牌房源量、客戶委托量，環(huán)比上周分別增長了18.5%和28.8%，一周帶看客戶量達(dá)到51557人，環(huán)比增長27.5%。
“從目前來看，部分二手房業(yè)主確實有調(diào)高售價的意愿，但幅度很小。由于營業(yè)稅5改2政策出臺后，購房人還會節(jié)省一部分成本，因此算下來購房人交付的總價還是降低了?！睂＜冶硎?。
“實際上暗中抬價的是二手房中介。”一位有房源在售的業(yè)主對記者表示，新政出臺后，中介曾向他表示現(xiàn)在如果價格不變，成交會容易些，但目前并不適合漲價。但他后來發(fā)現(xiàn)，他出售的房源被中介加價10萬元掛出。
專家表示，在新政后的市場實際成交和動態(tài)方面的數(shù)據(jù)表明，對于春節(jié)后已經(jīng)平穩(wěn)復(fù)蘇的北京樓市來說，新政對樓市市場實際成交、客源量、房源量來說都帶來了15%-20%左右的增長。但這一增長幅度并不像此前有分析預(yù)期的那樣“暴漲暴增”，新政后北京樓市依然呈現(xiàn)出穩(wěn)步回暖復(fù)蘇的態(tài)勢。
