在60多個(gè)城市，頒布160多次房地產(chǎn)約束性調(diào)控政策的背景下，房企仍舊在跑馬圈地。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年至今，共有38家房企拿地金額超過100億元，超過200億元的有17家。從數(shù)據(jù)上看，與往年同期相比，出現(xiàn)了非常明顯的上漲。
值得關(guān)注的是，《證券日報(bào)》記者注意到，雖然2017年各地土地市場少有地王出現(xiàn)，但房企拿地樓面價(jià)仍在走高，在上述38家房企中，拿地樓面單價(jià)排名*位的是央企葛洲壩，平均拿地樓面價(jià)高達(dá)3.1萬元/平方米。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向本報(bào)記者表示，盡管多個(gè)城市調(diào)控政策嚴(yán)格，但企業(yè)不拿土地，沒有項(xiàng)目，將被擠出房地產(chǎn)市場，鑒于生存和規(guī)?；l(fā)展需要，多數(shù)企業(yè)依舊處于補(bǔ)庫存階段。
房企積極補(bǔ)倉
《證券日報(bào)》記者注意到，在上述38家房企中，目前拿地金額超過1000億元的只有碧桂園一家，為1063億元；拿地金額在500億元－1000億元之間的房企有6家；200億元－500億元之間的有10家；21家房企拿地金額在100億元－200億元之間。
需要一提的是，上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)僅僅是開發(fā)商在公開市場競拍獲得土地儲備所花費(fèi)的金額。事實(shí)上，在資本市場上，不少房企依靠股權(quán)并購也獲得了大量土地儲備?！安①?fù)酢比趧?chuàng)中國年內(nèi)在公開市場拿地金額僅為125億元，但其今年僅通過耗資438億元收購萬達(dá)13個(gè)文旅城項(xiàng)目91%的股權(quán)，就獲得了近6000平方米土地儲備，其中可售面積接近5000平方米。
據(jù)《證券日報(bào)》記者觀察，執(zhí)著于靠并購獲得土地儲備的房企，不止融創(chuàng)中國一家。在房地產(chǎn)市場里，后來居上的閩系房企如陽光城、泰禾集團(tuán)等都放棄了在公開市場拿高價(jià)地的發(fā)展模式，轉(zhuǎn)戰(zhàn)并購市場，甚至“通過買股權(quán)買地”已經(jīng)成為其主要拿地方式。
然而，央企葛洲壩似乎更執(zhí)著于在公開土地市場“征戰(zhàn)”。
葛洲壩拿地單價(jià)3.1萬元
整體來看，正如中原地產(chǎn)首席分析師張大偉所說，今年上半年，房企拼規(guī)模趨勢加劇，上半年*出現(xiàn)7家房企銷售額超過1000億元的市場格局。銷售回款可以支撐房企拿地，尤其今年土地市場鮮有地王出現(xiàn)，似乎爭奪代價(jià)并不高。
然而，真實(shí)的市場情況是，上半年一線城市和三線城市仍舊是土地溢價(jià)率高企的熱點(diǎn)城市。
有數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，全國300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為2242元/平方米，同比上漲39%；其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為3795元/平方米，同比上漲29%。
在這種局勢下，在上述38家拿地超過100億元的房企中，央企葛洲壩拿地樓面價(jià)高居首位，高達(dá)3.1萬元/平方米。同時(shí)，《證券日報(bào)》記者注意到，在拿地樓面價(jià)超過2萬元/平方米的房企中，中冶置業(yè)、五礦地產(chǎn)和首開股份均在其列，緊隨其后的中糧地產(chǎn)，拿地樓面價(jià)超過1.9萬元/平方米。
由此可見，帶有國資背景的中型房地產(chǎn)企業(yè)仍在加速擴(kuò)張，甚至不惜付出高價(jià)拿地的代價(jià)。以葛洲壩為例，該房企自2015年開始大舉拿地開始，頗有“地王專業(yè)戶”之風(fēng)。
據(jù)公開資料顯示，2015年6月份，葛洲壩拿下上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)一幅宅地，溢價(jià)率95%，為當(dāng)時(shí)的區(qū)域地王；同年10月份，葛洲壩拿下北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村地塊，樓面價(jià)高達(dá)7.5萬元/平方米，為北京歷史上的單價(jià)地王。
自此，葛洲壩開啟了高價(jià)奪地模式，范圍不止一線城市，還有二線城市，甚至包括個(gè)別三線城市。2016年，在合肥，葛洲壩曾多次創(chuàng)下溢價(jià)超過300%斬獲土地的紀(jì)錄，溢價(jià)率甚至一度超過347%。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉曾表示，央企地產(chǎn)企業(yè)不惜成本拿“地王”，擴(kuò)充在一線城市、核心二線城市的土地儲備，增加公司的估值，其背后更大的局是為自己在央企地產(chǎn)企業(yè)整合與重組過程中增加“話語權(quán)”。
對此，有業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者表示，目前來看，葛洲壩手里的這些高價(jià)地，還未能成為其利潤的高比例貢獻(xiàn)者，反而入市周期被拖長，對資金成本和資金鏈造成壓力。
(作者：王麗新) (出處：證券日報(bào) 2017年07月28日)
